我公司开发的《臻玉园》（一期）商品房项目已于2026年1月19日领取预售许可证，现根据有关政策要求，我公司在温州市《商品房网上销售管理系统》将本项目预售方案进行公布，并为本方案所涉内容真实有效承担相关法律责任。

   浙江瓯海铁路投资集团有限公司

    二〇二六年一月十九日

臻玉园（一期）预售方案

一、制订本商品房预售方案的依据：

根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房﹝2010﹞53号）、《温州市商品房网上销售管理办法》（温政办﹝2006﹞211号）、《温州市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（温政发﹝2010﹞14号）、《温州市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（温政发（2014）63号）等相关规定，制定本方案。

二、项目基本情况：

（一）本公司开发建设的温州市瓯海中心区站前单元B-29地块建设项目（B-29a地块），位于温州市瓯海区娄桥街道上汇村，经温州市住房和城乡建设局审核批准取名《臻玉园》。

（二）我公司于2024年9月4日通过国有建设用地使用权挂牌出让方式竞得该出让地块，于2024年9月24日签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号330304[2024]A21022号；并于2025年7月30日办理了不动产权证，证号为浙（2025）温州市不动产权第0153517号。B-29a地块总用地面积37253.92㎡，地块用途为城镇住宅用地兼容零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地。用地使用权出让年期为城镇住宅用地70年，零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地40年。该地块目前无抵押。

有关约定如下：

建筑总面积：住宅和兼容的商业建筑面积之和:≤74508㎡。兼容商业用途建筑面积≤18300㎡(其中旅馆用途建筑面积≥13000㎡，零售商业、餐饮用途建筑面积≤5300㎡且≥1800㎡)，且兼容商业建筑面积≥18000㎡。建筑密度≤35%；绿地率≥30%；建筑限高100m（其中住宅≤80m）。

1、受让人必须严格按照规划条件要求进行开发建设，项目竣工后实测建筑面积超出规划许可指标的，按温政办(2010)45号文执行。

2、地块兼容的旅馆用途建筑面积不可分割转让，可整体转让。零售商业、餐饮用途建筑面积可分割转让，其中3层以上(不含第3层)建筑面积最小分割单元不得小于300平方米。该地块不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目

3、地块的地下空间首先要确保和满足人防等公建配套设施建设的需要。地下室除作为车库及消防、人防、配电等公共配套设施用房外，其余建筑面积单独计算地下容积率指标。地下空间出让金标准。地下首层非人防车库(位)及为其服务的专用疏散空间(含地下室通道、坡道)等楼面地价为560元/平方米，地下二层楼面地价按地下首层的50%执行，地下三层以下(含三层)免收出让金。地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储、医疗、体育等用途(可分割转让)，以及为其配备的专用疏散空间和配套用房等单列建筑面积指标的，地下首层部分出让金确定为646元/平方米，地下二层楼面地价按地下首层的50%执行，地下三层以下(含三层)免收出让金。地下空间除用于住宅地下其他功能用房及上述用途外，不再另行收取出让金。地下空间可建规模和出让价款金额按工程规划许可所附总平面图确定的地下建筑经济指标核算,并在建设工程许可阶段签订出让补充合同，签订后同步核发《建设工程规划许可证》。地下空间出让价款在补充合同签订后1个月内缴清。

4、B-29a地块提升住宅品质相关要求:根据《浙江省人民政府办公厅关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》(浙政办发(2019)60号)及省城乡住房工作协调委员会《关于加快完善住房供应体系促进房地产市场平稳健康发展的若干举措》(浙住房委(2024)2号)等相关政策，结合温州实际，明确高品质住宅建设要求如下:（1）地块停车配建按地上和地下空间有实际使用功能且有停车需求的建筑面积计算。（2）按未来社区要求，可设置住宅空中花园绿化阳台、小区景观亭廊以及开放式风雨连廊。每套住宅的空中花园绿化阳台宜适度集中布置，水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积(不含阳台、飘窗)的20%，进深应不大于2.4米，其绿化部分不小于空中花园面积的50%(应在平面图中明确标识)，覆土厚度不小于0.3米，满足上述要求时该空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率。小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等公共开敞空间不计入容积率。（3）套型面积大于140㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高大于4.2米且不大于6.4米时，且水平投影面积不大于30㎡的，单倍计算建筑面积。（4）住宅层高不小于3.15米，楼板的厚度不小于0.15米，并实施楼板一体化浇筑。（5）住宅建筑高度限高80米。小于等于24米的，建筑连续面宽不大于70米；大于24米且小于80米的，建筑连续面宽不大于60米。（6）住宅建筑布置应体现因地制宜，充分考虑与周边地块的风貌协调，体现温州山水特色和城市品质，建筑高度应高低错落。

（三）项目概况：根据温州市瓯海测绘与地理信息院有限公司出具的房屋建筑面积测绘成果（预测），项目地上建筑面积77243.05㎡，其中：住宅面积56486.4㎡；商业1865.61㎡；酒店面积15720.17㎡；公共文化设施用房面积65.55㎡；住宅物业面积523.88㎡；商业物业面积15.01㎡；酒店物业面积126.82㎡；养老服务用房面积323.23㎡；变配电房及开闭所面积545.38㎡；住宅消控室面积59.45㎡；生活垃圾收集房面积60.45㎡；再生资源回收点面积6.80㎡；小区会客空间288.96㎡；公共开放空间面积970.83㎡；其他面积184.51㎡；地上不计容面积分别是架空层584.74㎡，空中花园绿化阳台面积7571.67㎡，景观亭、风雨连廊、小区大门（非建筑）面积947.37㎡；地下室面积29366.93㎡。

（四）B-29a地块容积率为：2.09，绿地率:30.01%；

（五）我司已与浙江绿城管理智慧城市运营有限公司签订本项目《前期物业服务合同》，并于温州市瓯海区住房和城乡建设局备案。《前期物业服务合同》自签订之日起生效，至《臻玉园》首届业主大会成立并与选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。

（六）项目于2025年5月19日取得温州市瓯海中心区站前单元B-29地块建设项目（B-29a地块）《建设工程规划许可证》，证号为：建字第3303042025GG0048545号。2025年9月26日取得温州市自然资源和规划局变更行政许可：地上计容总建筑面积78036.72㎡，地上不计容总建筑面积9141.75㎡，地下室建筑面积29391.03㎡。变更后图纸以加盖工程变更[2025]温资规许字030410063号为准。

（七）2025年7月18日取得温州市瓯海中心区站前单元B-29地块建设项目（B-29a地块）《建筑工程施工许可证》，编号：330304202507180101号，建设规模面积：106969.96㎡。2025年12月9日调整温州市瓯海中心区站前单元B-29地块建设项目（B-29a地块）《建筑工程施工许可证》，编号：330304202507180101号，建设规模107427.75平方米。

三、工程建设进度安排：

本项目预计于2026年11月份主体全部结顶，计划于2027年9月份竣工验收，计划2028年3月份交付，具体以实际情况为准。

四、预售商品房情况：

（一）本项目目前投入建设资金已超过工程总投资的25%，预售楼幢工程形象进度均已达±0.000,土地出让、规划许可、建设施工等手续齐全，根据《城市商品房预售管理办法》及相关政策、法规，符合商品房预售条件。

（二）本次预售《臻玉园（一期）》，预售范围如下（依照地名办标注）：8#楼住宅共计建筑面积8096.2㎡，住宅68套，该项目住宅均为毛坯交付，建筑面积分摊情况详见一房一价的商品房销售价目表。8#楼101室、103室、104室，共3套商业，建筑面积150.99㎡，该部分商业不进行预售，不在本次预售范围内。本次商品房为毛坯交付，建筑面积分摊情况详见一房一标的商品房销售价目表。

（三）预售商品房均为毛坯房，装修情况分别如下：

1.外墙：铝板线条、涂料、玻璃、石材等装饰材料；

2.电梯品牌：日立

3.管道：①室内排水管：UPVC管材；②室内给水管：PPR给水管；③阳台雨水管：HRS防紫外线高层雨水管；

4.窗户：铝合金窗；玻璃：5LOW-E+12空气+5mm透明；

5.阳台:①玻璃栏板8+1.14pvb+8mm双钢化夹胶玻璃；②镀锌钢管栏杆；

6.连廊（标准楼层）：地面：防滑砖；墙面：外墙涂料；栏板：铝合金玻璃栏板8+1.14pvb+8mm双钢化夹胶玻璃；

7.电梯前室（标准楼层）：地面：瓷砖；墙面：瓷砖；

（以上“外装修装饰标准”除特别说明外仅指商品房所在楼栋地上部分，不含地下室；除以上约定外，其它以政府批准和实际交付状态为准。） 

五、公共部位、公共设施情况：

公共文化设施用房面积65.05㎡，位于5#楼105室；住宅物业用房面积519.33㎡，位于3#楼118室、5#楼103室、南大门104室、物业用房幢；商业物业用房面积15.01㎡，位于南大门101室；酒店物业用房面积125.67㎡，位于4#楼402室；养老服务用房面积323.23㎡，位于南大门105室、106室；生活垃圾收集房面积60.51㎡，位于2#公变101室；再生资源回收点面积6.81㎡，位于2#公变102室；变配电房及开闭所面积536.41㎡，其中

1#专变位于1#楼135室；1#公变位于1#楼137室、2#公变位于2#公变104室、3#公变位于南大门107室、4#公变位于7#楼102室；1#开闭所位于为南大门103室，2#开闭所位于2#公变103室；住宅消防控制室面积59.45㎡，位于2#楼122室。最终建筑面积以实测面积为准。

六、预售价格及其变动情况：

（一）明码标价：商品房销售明码标价实行“一房一价”的方式，所提供的明码标价价目表已经由温州市瓯海区发展和改革局、温州市瓯海区市场监督管理局备案（详表附后）；

（二）价格调整：根据温州市瓯海区发展和改革局、温州市瓯海区市场监督管理局等相关部门文件要求执行。

（三）优惠方案：

臻玉园（一期）优惠方案如下：

优惠1：参加臻玉园项目诚意报名，享受总房款2%优惠

优惠2：参加臻玉园项目开盘认购商品房并签订《商品房认购协议书》，享受总房款2%优惠

优惠3：按时支付首付款并签订《商品房买卖合同》，享受总房款2%优惠

优惠4：一次性付款，享受总房款1%优惠

优惠5：

1）当前已购买绿城房产300万及以上的客户，享受总房源1%优惠；

2）当前已购买绿城房产500万及以上的客户，享受总房源2%优惠；

3）当前已购买绿城房产800万及以上的客户，享受总房源3%优惠；

以上优惠5中的1）、2）、3）只能择其一，不可同时享受。

优惠后总房款计算方式：

商品房优惠后总房款=备案总价*[1-优惠1（如有）-优惠2（如有）-优惠3（如有）-优惠4（如有）-优惠5（如有）]。

七、预售资金监管落实情况：

（一）已执行《温州市商品房预售资金监管办法》等相关文件要求，与中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行、温州市瓯海区住房和城乡建设局签订《温州市商品房预售资金监管协议书》。

（二）监管项目预售资金专用存款账户开户银行：

开户行：中国银行股份有限公司温州市瓯海区支行

开户名称：浙江瓯海铁路投资集团有限公司臻玉园

账号:364987116500

（三）本公司保证预售所得款优先用于本项目工程建设，使之如期竣工交付。

八、房屋质量责任承担主体和承担方式：

（一）房屋质量责任承担主体：本企业对开发建设的《臻玉园》小区商品住房质量承担首要责任；以下单位依据有关法律、法规的规定或者合同约定承担相应责任：

勘察：（温州工程勘察院有限公司                  杜明宇 15258497661）；

设计：（众生设计集团有限公司          邵利达 13968813431）；

施工：（浙江锐信建设工程公司          陈晓锋 18857718822）；

监理：（浙江拓安工程项目管理有限公司      董鑫豪 17857530623）。

（二）房屋质量责任承担方式：

1.住房质量保修方式：对于我司开发并在保修期限内的住宅物业，我司将严格按照国家及地方相关法律法规、合同约定及行业标准，自行承担并及时组织维修工作。在保修期限内，若我司因经营调整、注销等原因导致无法继续履行保修责任的，将提前指定其他具有相应资质和承接能力的房地产开发企业或法人，承接后续的保修责任，确保业主的合法权益不受影响。（如有变动以有关部门规定为准）

2、住房质量保修期满后的责任承担方式：依照法律、法规及合同约定，由相应住房质量承担主体承担责任并赔偿损失。

九、房屋能源消耗指标和节能措施：

（一）住宅能源消耗指标：执行节能75％标准。

（二）节能措施：屋面采用挤塑聚苯板保温层，外墙主要为内保温，局部墙体为外保温，断桥隔热铝合金窗，玻璃为5LOW-E+12氩气+5mm透明。

（三）按照《民用建筑节能信息公示办法》，节能性能、节能措施、保护要求等信息在施工、销售现场详表公示。

（四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施。

该商品房室内空气质量符合【√国家】【地方】标准，标准名称：《民用建筑工程室内环境污染控制标准》，标准文号：GB50325-2020。

该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合【√国家】【地方】标准，标准名称：《民用建筑隔声设计规范》，标准文号：GB50118-2010。

十、商品房公开预售（开盘）办法：

1、公开预售时间：2026年1月23日上午9:00。

2、开盘地点及方式：臻玉园城市展厅线上电脑摇号公开销售。线下咨询地点：臻玉园城市展厅（今汇路与秀浦路交叉口）。

3、开盘现场申购流程说明：

（1）申购报名时间2026年1月20日--2026年1月22日（9：00—17：30）

（2）申购报名方式：

申购人通过臻玉园城市展厅相关工作人员进行预约办理选房诚意金报名，报名地点：臻玉园城市展厅（今汇路与秀浦路交叉口）。

申购人本人到达项目展厅签署《臻玉园商品房选房意向书》提交申购相应资料，经我司审核通过后方可参与线上开盘活动。（注：申购人签署《臻玉园商品房选房意向书》时确认的手机号码，必须为本人实名认证号码，该号码将作为参与线上选房活动唯一有效沟通凭证）

（3）选房测试：2026年1月22日（18:00-22:00），申购人凭“签署《臻玉园商品房选房意向书》时确认的手机号码”扫一扫公开线上选房二维码和签到码登录选房系统参与模拟选房或到城市展厅咨询。模拟选房暂为申购人提供查看、收藏、选房测试、咨询沟通，最终认购结果以正式开盘认购所选为准。

（4）电脑摇号：2026年1月23日上午9：00在臻玉园城市展厅电脑摇号（同步线上直播）电脑摇号并全程录音录像，以备查询。电脑摇号将采用“组式”方式进行，每次摇出10人，10人为一组，最后一组不足10人，以实际数字为准。按摇号方法产生线上选房先后顺序并根据选房顺序进行选房。摇号结果及中签顺序将以短信形式发送到申购人签署《臻玉园商品房选房意向书》时确认的手机号码上。

（5）正式选房：2026年1月23日上午9：30申购人凭“签署《臻玉园商品房选房意向书》时确认的手机号码”扫一扫公开线上选房二维码和签到码登录选房系统；根据电脑摇号产生名单的先后顺序确定选房顺序，进行选房。第一批次摇号名单内申购人将于9:30正式选房，后续批次将间隔2分钟依次进入选房系统，统一按照摇号中签名单“组式”选房，每组时间为2分钟，最后一组不足10人的，以实际数字为准进入选房系统。本次选房每个申购人只能选购一套房源，选房成功后不可换房或退房，不得更名。线上选房通道关闭时间为最后一组客户进入选房通道后5分钟止。（注：为了申购人能尽快选到满意的房源，建议提前将意向房源在系统内收藏）。

（6）选房认购：申购人线上确定房源后，系统将会自动记录成功选房者信息及生成预选认购订单二维码，并会向其登录时手机号码发送一条“预选认购”短信；申购人根据预选认购订单信息于2026年1月23日晚上21:00前缴纳人本人名下预选认购房源认购定金并签订《臻玉园商品房认购协议书》，申购者即完成本次房源认购。（注1：若申购人未在规定时间内未登陆系统选房，则视为自动放弃买房资格；若申购人登陆选房系统，但未在规定时间内选定房源或未完成定金缴纳，则视为自动放弃买房资格。注2：本次选房每个申购人只能选购一套房屋，选房成功后不可变更或退房，不得更名。注3:若因申购人原因或受政策限制致未在我司规定开盘时间内认购房源或未签订臻玉园《臻玉园商品房认购协议书》则认购无效。）

申购人需按照臻玉园《臻玉园商品房认购协议书》约定时间内，将该房屋购房款的剩余首付款或总金额剩余房款存入资金监管银行账户并签定《商品房买卖合同》。若申购方逾期或存入款后未在规定时间内签定《商品房买卖合同》的，则视为自动放弃，并视为申购方违约，违约责任按双方已签订的《臻玉园商品房认购协议书》执行，违约责任处理后，双方签订的《臻玉园商品房认购协议书》自动解除并失效。

十一、其他需要说明的事项

1、商品住房销售实行实名制：购房人从报名开始到认购再到签定《商品房买卖合同》，必须使用同一姓名和身份证明，认购后一律不予更改。

2、本次商品房预售房款的付款方式可采用：一次性付款、分期付款、按揭贷款。

3、销售过程接受市监、发改、住建等职能部门的行政监督，同时接受媒体以及各界人士的社会监督。

4、开盘结束后剩余房源的销售地点：臻玉园城市展厅(今汇路与秀浦路交叉口)

咨询电话：0577-55575777。

本预售方案在商品房网上销售管理系统公布外，将在预售现场、咨询地点及报名现场公布。

注：该楼盘可售房源价格及优惠幅度如有变化，详见销售系统公告栏。

浙江瓯海铁路投资集团有限公司

    二〇二六年一月十九日