我公司开发的《璞拾云邸》（五期）商品房项目已于2025 年12月4日领取预售许可证，现根据有关政策要求，我公司在温州市《商品房网上销售管理系统》将本项目预售方案进行公布，并为本方案所涉内容真关法律责任。

    温州市滨田房地产开发有限公司

    二〇二五年十二月四日

璞拾云邸（五期）预售方案

一、制订本商品房预售方案的依据：

根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房﹝2010﹞53号）、《温州市商品房网上销售管理办法》（温政办﹝2006﹞211号）、《温州市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（温政发﹝2010﹞14号）、《温州市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（温政发（2014）63号）等相关规定，制定本方案。

二、项目基本情况：

（一）本公司开发建设的温州市核心片区梧田东单元C-25地块建设项目，位于温州市瓯海区梧田街道梧田街村。经温州市住房和城乡建设局审核批准取名《璞拾云邸》。

（二）我公司于2024年7月12日通过国有建设用地使用权挂牌出让方式竞得该出让地块，于2024年8月1日签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号330304[2024]A21011号；并于2025年5月8日办理了不动产权证，证号为浙（2025）温州市不动产权第0093142号。地块总用地面积42809.35㎡。出让宗地用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮用地。用地使用权出让年期为城镇住宅用地70年，零售商业用地、餐饮用地40年。该地块目前无抵押。

有关约定如下：

地块主体建筑物性质：城镇住宅;附属建筑物性质：零售商业、餐饮;地上住宅和兼容商服建筑面积之和≤85618 ㎡，其中:兼容建筑面积(含菜市场)≥3500㎡且≤25685㎡。地下住宅其他功能用房建筑面积≤10000㎡;建筑容积率不高于2.9不低于2.0;建筑限高80m;建筑密度≤30%;绿地率不低于35%;

1、开发建设规模不得超过地块规划条件通知书([2024]规划条件04312号)规定的指标。

2、项目竣工后实测建筑面积超出规划许可指标的，按温政办[2010]45号文执行。

3、分割转让要求。该地块菜市场建筑面积不可分割转让，可整体转让。除菜市场外其余零售商业、餐饮建筑面积可分割转让，其中第3层以上(不含第3层)最小分割单元不得小于300㎡。地块不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。

4、地下空间开发利用及出让金标准:①住宅地下其他功能用房的土地用途为住宅，须与地上住宅空间户内连通设置，在不动产登记时与地上住宅部分一并办理不动产登记，计入套内面积，并予以注明地上、地下面积。②地块的地下空间首先要确保和满足人防等公建配套设施建设的需要。地下室除作为车库及消防、人防、配电等公共配套设施用房外，其余建筑面积单独计算地下容积率指标。③地下首层非人防车库(位)及为其服务的专用疏散空间(含地下室通道、坡道)等楼面地价751元/㎡，地下二层楼面地价按地下首层的50%执行，地下三层以下(含三层)免收出让金。地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储、医疗、体育等用途(可分割转让)，以及为其配备的专用疏散空间和配套用房等单列建筑面积指标的，地下首层部分出让金确定为944元/㎡，地下二层楼面地价按地下首层的50%执行，地下三层以下(含三层)免收出让金。地下空间除用于住宅地下其他功能用房及上述用途外，不再另行收取出让金。④地下空间可建规模和出让价款金额按工程规划许可所附总平面图确定的地下建筑经济指标核算,并在建设工程许可阶段签订出让补充合同,签订后同步核发《建设工程规划许可证》。地下空间出让价款在补充合同签订后1个月内缴清。

5、政府筹集要求:①该地块需设置2000㎡的菜市场(可兼容生活超市)，土地用途为零售商业用地。菜市场及对应停车泊位建成后由瓯海区政府向项目开发单位(地块受让人)筹集，筹集总价款为1500万元。②除菜市场外需设置地上一层沿街零售商业建筑面积1500㎡，具体设计方案需征求属地街道意见。该部分零售商业建筑及对应的地下非人防机动车库(位)600㎡[包括为其服务的专用疏散空间(含地下室通道、坡道)等]建成后由瓯海区政府向项目开发单位(地块受让人)筹集，筹集价款为1800万元。

6、高品质住宅建设要求:①地块停车配建按地上和地下空间有实际使用功能且有停车需求的建筑面积计算。②按未来社区要求，可设置住宅空中花园绿化阳台、小区景观亭廊以及开放式风雨连廊。每套住宅的空中花园绿化阳台宜适度集中布置，水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积(不含阳台、飘窗)的20%，进深应不大于2.4m，其绿化部分不小于空中花园面积的50%(应在平面图中明确标识)，覆土厚度不小于0.3m，满足上述要求时该空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率。小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等公共开敞空间不计入容积率。③套型面积大于140㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高大于4.2m且不大于6.4m时，且水平投影面积不大于30㎡的，单倍计算建筑面积。④住宅层高不小于3.15 m，楼板的厚度不小于0.15 m，并实施楼板一体化浇筑。⑤住宅建筑高度限高80m。小于等于24m的，建筑连续面宽不大于70m;大于24m且小于80m的，建筑连续面宽不大于60m。⑥住宅建筑布置应体现因地制宜，充分考虑与周边地块的风貌协调，体现温州山水特色和城市品质，建筑高度应高低错落。

（三）项目概况：据浙江信宇科技集团有限公司出具的房屋建筑面积测绘成果书（预测），项目地上建筑面积90793.31㎡，其中：住宅面积82117.73㎡；商业1500㎡；菜市场2000㎡；住宅物业用房869.57㎡；消控室75.18㎡；配电房615.95㎡；开闭所70.72㎡；垃圾房83.77㎡；居家养老服务用房319.73㎡；公共文化设施用房98.33㎡；室内体育设施用房449.02㎡；5G通信机房20.8㎡；公共开放空间1276.05㎡；地上非机动车库740.5㎡；小区配套活动用房348.07㎡；小区大堂148.72㎡；人防报警机房12.14㎡；地下室竖井等47.03㎡。地下建筑总面积40586.76㎡，其中：地下住宅面积3357.41㎡（地下私人专用住宅候梯厅218.72㎡，地下住宅杂物间3138.69㎡）；地下室面积37229.35㎡。

（四）C-25地块项目容积率为：2.17，绿地率:35.00%；

（五）我司已与杭州万科物业服务有限公司签订本项目《前期物业服务合同》，并于温州市瓯海区住房和城乡建设局备案。《前期物业服务合同》自签订之日起生效，至《璞拾云邸》首届业主大会成立并与选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。

（六）该项目于2025年1月22日取得《建设工程规划许可证》（建字第3303042025GG0006516号），地上计容建筑面积93146.02㎡，其中住宅 82118 ㎡，商业1500 ㎡（含商业物业用房 10.57 ㎡），菜市场 2000 ㎡（含菜市场物业用房14.10 ㎡），住宅物业用房691.99 ㎡，消控室 60 ㎡，配电房 617 ㎡，开闭所 70.72 ㎡，垃圾房 80 ㎡，居家养老服务用房 316 ㎡，公共文化设施用房 98 ㎡，室内体育健身设施用房 257 ㎡，5G 通信机房 20 ㎡，套内挑空 2280㎡，公共开放空间 1369 ㎡，地上非机动车库 748 ㎡，小区配套活动用房 693.81 ㎡，小区大堂 166.5 ㎡，人防报警机房 10 ㎡，地下室竖井等 50 ㎡；地上不计容建筑面积11899.36㎡，包括空中花园绿 化阳台 11419.36 ㎡，景观构架（门厅/廊架）480 ㎡；地下建筑面积40551㎡，其中人防面积 8895.1 ㎡，机动车库 25931.9 ㎡，非机动车库 2359 ㎡，地下住宅储藏室 2962㎡，地下私人专用住宅侯梯厅 233 ㎡，弱电机房 70 ㎡，柴油发电机房 100 ㎡。2025年4月28日取得设计方案变更批复温资规瓯批〔2025〕42号，许可变更内容：一、总建筑面积由133697.02㎡变更为133373.33㎡，地上计容建筑面积由93146.02㎡变更为92822.33㎡，适宜值-控规上限值区间建筑面积由7528.02㎡变更为 7204.33㎡，地上不计容建筑面积由11899.36㎡变更为 12121.06㎡,地下机动车停车面积由25931.9㎡变更为25805.9㎡，地下非机动车库面积由2359㎡变更为2182㎡，地下住宅杂物间(单列)面积由2962㎡变更为3139㎡,新增下沉庭院 126㎡，容积率由2.18变更为2.17(适宜值-控规上限值区间容积率由0.18变更为0.17),机动车停车位数由982变更为983，非机动车停车位数由 1372变更为 1373；二、1、16、19、20#楼屋顶女儿墙加高 0.4m；14、15#楼屋顶女儿墙加高 0.4m，一层层高加高 0.15m；17#楼首层加高 2.7m，标准层减少一层（3.15m）；18#楼屋顶女儿墙加高 0.4m，一层层高加高0.2m；21#楼屋顶女儿墙加高0.4m，一层层高加高 0.9m。三、16#楼消防登高场地由北侧移至南侧。四、1#楼景观廊架调整形态。五、地面机动车、非机动位位置优化，地面非机动车位增加 1个。六、13#楼商业进深尺寸由 9.1m 变更为 7.6m，22#楼商业进深尺寸由 9.7m 变更为 8.35m。七、建筑单体内部空间、外立面优化。

项目一标段于2025年1月27日取得 《建筑工程施工许可证》 （编号330304202501270101），建设规模为74146.03㎡；二标段于2025年5月23日取得 《建筑工程施工许可证》 （编号330304202505230101），建设规模为59227.3㎡。

三、工程建设进度安排：

本项目预计于2026年10月份主体全部结顶，计划于2027年5月份竣工验收，于2027年11月份交付，具体以实际情况为准。

四、预售商品房情况：

（一）本项目目前投入建设资金已超过工程总投资的25%，预售楼幢工程形象进度均已达±0.000,土地出让、规划许可、建设施工等手续齐全，根据《城市商品房预售管理办法》及相关政策、法规，符合商品房预售条件。

（二）2025年5月26日取得一期《商品房预售证》，证号：温房预许字（2025）第00072号，预售2#、5#、6#、7#、8#、9#、11#楼住宅，建筑面积10650.41㎡,其中地上住宅建筑面积8243.46㎡，地下住宅建筑面积2406.95㎡（地下私人专用住宅候梯厅192.1㎡、地下住宅杂物间2214.85㎡），共计52套；2025年5月26日取得二期《商品房预售证》，证号：温房预许字（2025）第00073号，预售1#、4#、15#楼住宅，建筑面积14457.69㎡,共计132套；2025年7月28日取得三期《商品房预售证》，证号：温房预许字（2025）第00109号，预售3#、10#、12#、13#、14#、16#楼住宅,总建筑面积19235.57㎡，共计158套；其中3#、10#、12#楼建筑面积4615.62㎡，共计24套，地上住宅建筑面积3665.16㎡，地下住宅建筑面积950.46㎡（地下私人专用住宅候梯厅26.62㎡、地下住宅杂物间923.84㎡）；13#、14#、16#楼建筑面积14619.95㎡，共134套。2025年10月10日取得四期《商品房预售证》，证号：温房预许字（2025）第00134号，预售18#、21#楼住宅,建筑面积18686.42㎡，共计185套。

本次预售《璞拾云邸（五期）》，预售范围如下（依照地名办标注）：17#、22#楼住宅,总建筑面积10315.22㎡，共计98套。该项目住宅均为毛坯交付，最终交付标准以《商品房买卖合同》为准。建筑面积分摊情况详见一房一价的商品房销售价目表。

（三）预售商品房均为毛坯房，装修情况分别如下：

1. 外墙：高层：首层单元门入口以铝板为主、其余为涂料、一体板、金属线条；二层及以上以涂料为主，其余为一体板、金属线条；叠墅：立面为石材、铝板、金属线条、涂料；

2. 电梯：奥的斯

3. 管道：薄壁不锈钢管、PPR、PVC-U、铸铁排水管、镀锌钢管、钢塑复合管、球墨铸铁给水管等；

4. 窗户：断桥隔热铝合金窗；玻璃5 LOW-E+12空气+5mm透明 ；

5.阳台:【高层】玻璃/锌钢栏杆；

6.连廊（标准楼层）（高层）：地面：防滑砖，墙面：外墙涂料，锌钢玻璃栏杆/局部实体墙；

7.电梯前室及大堂：

【高层】

电梯前室：地面：瓷砖，墙面：瓷砖；顶面：石膏板吊顶+白色乳胶漆。

大堂：一层:地面：岩板、瓷砖；墙面：岩板、瓷砖；顶面：石膏板吊顶+白色乳胶漆。

负一层大堂:地面：岩板、瓷砖；墙面：岩板、瓷砖、防火板；顶面：金属板。

负一层电梯前室：地面：瓷砖；墙面：瓷砖、防火板、顶面：金属板

8. 公共楼梯间：

【高层】

9. 地面：负一至地上一层为瓷砖，其余地坪漆；墙面：涂料；顶面：涂料。

10. 屋面：

高层：混凝土地面，光伏面板

（以上“外装修装饰标准”除特别说明外仅指商品房所在楼栋地上部分，不含地下室；除以上约定外，其它以政府批准和实际交付状态为准。） 

五、公共部位、公共设施情况：

住宅物业管理用房面积869.57㎡，位于1#楼101、104、303室；消防控制室面积75.18㎡，位于17#楼105室；配电房、专变面积615.95㎡，分别位于P1#附属楼101室、201室、P2#附属楼102室、201室；开闭所面积70.72㎡，位于17#楼106室；垃圾房面积83.77㎡，位于P2#附属楼101室；出地面管井面积48.99㎡，位于4#楼、13#楼、15#楼、16#楼、17#楼、18#楼、19#楼、20#楼；公共文化设施用房面积98.33㎡，位于16#楼102室；居家养老服务用房面积319.73㎡，位于16#楼103室、19#楼102室；室内体育健身设施用房面积449.02㎡，位于1#楼201室；5G通信机房面积20.80㎡，位于4#楼105室；公共开放空间面积1276.05㎡，位于4#楼、13#楼、16#楼、17#楼、18#楼、19#楼、20#楼、21#楼、22#楼；地上非机动车停车库面积740.5㎡，位于4#楼106室、20#楼105室、21#楼101、102、103、104室；小区配套活动用房面积348.07㎡，位于1#楼103室；小区大堂面积148.72㎡，位于1#楼102室；人防报警机房面积12.14㎡，位于21#楼屋面层屋面01。最终建筑面积以实测面积为准。

六、预售价格及其变动情况：

（一）明码标价：商品房销售明码标价实行“一房一标”的方式，所提供的明码标价价目表已经由温州市瓯海区发展和改革局、温州市瓯海区市场监督管理局备案（详表附后）；

（二）价格调整：根据温州市瓯海区发展和改革局、温州市瓯海区市场监督管理局等相关部门文件要求执行。

（三）优惠方案：

优惠1：成功参与璞拾云邸项目诚意报名，享受总房款1%优惠

优惠2：成功参与璞拾云邸五期开盘并认购商品房，享受总房款1%优惠

优惠3：按照项目约定时间配合完成房屋签约动作，享受总房款2%优惠

优惠4：按照项目约定时间配合完成房屋回款动作，享受总房款2%优惠

优惠5：一次性付款，享受总房款1%优惠

优惠6：

1）已购买万科集团名下其他项目房产300万及以上的客户，享受总房源1%优惠；

2）已购买万科集团名下其他项目房产500万及以上的客户，享受总房源2%优惠；

3）已购买万科集团名下其他项目房产800万及以上的客户，享受总房源3%优惠；

以上优惠6中的1）、2）、3）只能择其一，不可同时享受。

优惠后总房款计算方式：

商品房优惠后总房款=备案总价*[1-优惠1（如有）-优惠2（如有）-优惠3（如有）-优惠4（如有）-优惠5（如有）-优惠6（如有）]。

七、预售资金监管落实情况：

  （一）已执行《温州市商品房预售资金监管办法》等相关文件要求，与交通银行股份有限公司温州瓯海支行、温州市瓯海区住房和城乡建设局签订《温州市商品房预售资金监管协议书》。

（二）监管项目预售资金专用存款账户开户银行：

交通银行股份有限公司温州瓯海支行，

开户名称：温州市滨田房地产开发有限公司璞拾云邸，

账 号:333504140015003011261

（三）本公司保证预售所得款优先用于本项目工程建设，使之如期竣工交付。

八、房屋质量责任承担主体和承担方式：

（一）房屋质量责任承担主体：本企业对开发建设的《璞拾云邸》小区商品住房质量承担首要责任；以下单位依据有关法律、法规的规定或者合同约定承担相应责任：

勘察：（温州市勘察测绘研究院有限公司       方良平 18367836206）；

设计：（南京金海设计工程有限公司           张岩  13357736501）；

施工：（浙江合悦建设有限公司               何辉斌 15167126676）；

监理：（浙江大成工程项目管理有限公司       李圣  15395778580）。

（二）房屋质量责任承担方式：

1.住房质量保修方式：对于我司开发并在保修期限内的住宅物业，我司将严格按照国家及地方相关法律法规、合同约定及行业标准，自行承担并及时组织维修工作。在保修期限内，若我司因经营调整、注销等原因导致无法继续履行保修责任的，将提前指定其他具有相应资质和承接能力的房地产开发企业或法人，承接后续的保修责任，确保业主的合法权益不受影响。（如有变动以有关部门规定为准）

2、住房质量保修期满后的责任承担方式：依照法律、法规及合同约定，由相应住房质量承担主体承担责任并赔偿损失。

九、 房屋能源消耗指标和节能措施：

（一）住宅能源消耗指标：执行节能75％标准。

（二）节能措施：屋面采用挤塑聚苯板保温层，外墙主要为内保温，局部墙体为外保温，断桥隔热铝合金窗，玻璃为5 LOW-E+12空气+5mm透明。

（三）按照《民用建筑节能信息公示办法》，节能性能、节能措施、保护要求等信息在施工、销售现场详表公示。

（四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施。

该商品房室内空气质量符合【√国家】【地方】标准，标准名称：《民用建筑工程室内环境污染控制标准》，标准文号：GB50325-2020 。

该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合【√国家】【地方】标准，标准名称： 《民用建筑隔声设计规范》，标准文号： GB50118-2010  。

十、商品房公开预售（开盘）办法：

1、公开预售时间： 2025年12月8日上午09:30

2、开盘地点及方式：璞拾云邸展厅线上电脑摇号公开销售

三）开盘现场申购流程说明：

（1）申购报名时间2025年12月5日--2025年12月7日（9：30—17：30）

（2）申购报名方式：

申购人通过璞拾云邸城市展厅相关工作人员进行预约办理选房诚意金报名。

申购人本人到达项目展厅签署《璞拾云邸认筹单》提交申购相应资料，经我司审核通过后方可参与线上开盘活动。（注：申购人签署《璞拾云邸认筹单》时确认的手机号码，必须为本人实名认证号码，该号码将作为参与线上选房活动唯一有效沟通凭证）

（3）选房测试：2025年12月7日（12:00-18:00），申购人凭“签署《璞拾云邸认筹单》时确认的手机号码”扫一扫公开线上选房二维码和签到码登录选房系统参与模拟选房或到城市展厅咨询。模拟选房暂为申购人提供查看、收藏、选房测试、咨询沟通，最终认购结果以正式开盘认购所选为准。

（4）电脑摇号：2025年12月8日上午09：30在璞拾云邸展厅电脑摇号（同步线上直播）电脑摇号并全程录音录像，以备查询。电脑摇号将采用“组式”方式进行，每次摇出10人，10人为一组，最后一组不足10人，以实际数字为准。按摇号方法产生线上选房先后顺序并根据选房顺序进行选房。摇号结果及中签顺序将以短信形式发送到申购人签署《璞拾云邸认筹单》时确认的手机号码上；

（5）正式选房：2025年12月8日上午10：00申购人凭“签署《璞拾云邸认筹单》时确认的手机号码”扫一扫公开线上选房二维码和签到码登录选房系统；根据电脑摇号产生名单的先后顺序确定选房顺序，进行选房。第一批次摇号名单内申购人将于10:10正式选房，后续批次将间隔2分钟依次进入选房系统，统一按照摇号中签名单“组式”选房，每组时间为2分钟，最后一组不足10人的，以实际数字为准进入选房系统。选房成功后不可换房或退房，不得更名。线上选房通道关闭时间为最后一组客户进入选房通道后5分钟止。（注：为了申购人能尽快选到满意的房源，建议提前将意向房源在系统内收藏）。

（6）选房认购：申购人线上确定房源后，系统将会自动记录成功选房者信息及生成预选认购订单二维码，并会向其登录时手机号码发送一条“预选认购”短信；申购人根据预选认购订单信息于2025年12月8日晚上21:00前缴纳人本人名下预选认购房源认购定金并签订《璞拾云邸认购书》，申购者即完成本次房源认购。（注1：若申购人未在规定时间内未登陆系统选房，则视为自动放弃买房资格；若申购人登陆选房系统，但未在规定时间内选定房源或未完成定金缴纳，则视为自动放弃买房资格。注2：选房成功后不可变更或退房，不得更名。注3:若因申购人原因或受政策限制致未在我司规定开盘时间内认购房源或未签订璞拾云邸《璞拾云邸认购书》则认购无效。）

申购人需按照璞拾云邸《璞拾云邸认购书》约定时间内，将该房屋购房款的剩余首付款或总金额剩余房款存入资金监管银行账户并签定《商品房买卖合同》。若申购方逾期或存入款后未在规定时间内签定《商品房买卖合同》的，则视为自动放弃，并视为申购方违约，违约责任按双方已签订的《璞拾云邸认购书》执行，违约责任处理后，双方签订的《璞拾云邸认购书》自动解除并失效。

十一、其他需要说明的事项

1、商品住房销售实行实名制：购房人从报名开始到认购再到签定《商品房买卖合同》，必须使用同一姓名和身份证明，认购后一律不予更改。

2、本次商品房预售房款的付款方式可采用：一次性付款、按揭贷款。

3、销售过程接受市监、发改、住建等职能部门的行政监督，同时接受媒体以及各界人士的社会监督。

4、开盘结束后剩余房源的销售地点： 璞拾云邸城市展厅(梧田老街对面)   咨询电话：0577-88836166。

本预售方案在商品房网上销售管理系统公布外，将在预售现场、咨询地点及报名现场公布。

注：该楼盘可售房源价格及优惠幅度如有变化，详见销售系统公告栏。 

温州市滨田房地产开发有限公司 

二〇二五年十二月四日