我公司开发的《云瑞大厦》（一期）项目已于2025年11月6日取得预售许可证，现根据有关政策要求，我公司在温州市《商品房网上销售管理系统》将项目预售方案进行公布，并为本方案所涉内容真实有效承担相关法律责任。

温州润滨房地产开发有限公司

二〇二五年十一月六日

云瑞大厦（一期）预售方案

一、制订商品房预售方案的依据：

根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房﹝2010﹞53号）、《温州市商品房网上销售管理办法》（温政办﹝2006﹞211号）、《温州市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（温政发﹝2010﹞14号）、《温州市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（温政发（2014）63号）等相关规定，制定本方案。

二、项目基本情况：

（一）本公司开发建设的温州市核心片区商务中心单元E-12、E-13、E-14地块项目，位于温州市鹿城区滨江街道，其中E-13地块经温州市住建局审核批准取名为《云瑞大厦》。

（二）我公司于通过国有建设用地使用权挂牌出让方式竞得该出让地块，于2022年10月11日签订《国有建设用地使用权出让合同》合同编号：3303022022A21026；并于2023年2月17日办理该地块不动产权证，证号为浙（2023）温州市不动产权第0037596号。宗地总面积67897.67平方米，其中出让面积67897.67平方米。出让宗地用途为：城镇住宅用地、商务金融用地、零售商业用地、餐饮用地、教育用地；用地使用权出让年限为城镇住宅用地70年，商务金融用地、零售商业用地、餐饮用地40年，教育用地50年。该地块目前无抵押。

有关约定如下：

1、主体建筑物性质：住宅、商务、商业、餐饮、教育。E-12地块建筑面积≤135582 平方米，兼容建筑面积≤13558平方米，建筑高度<80米(且住宅>24米)； E-13地块建筑面积≤88165平方米，兼容建筑面积≤13224平方米，建筑高度≤160 米(标志性塔楼限低 140米)； E-14 地块(幼儿园、托儿所地块)建筑面积≤7503平方米。

2、地块结建的地下空间首先要确保和满足人防等公建配套设施建设的需要。①、E-13地块及E-14地块地下一层需设置不可分割转让、可整体转让的商业面积（含为其配备的专用疏散空间和配套用房）合计不少于3500平方米，单列建筑面积指标。②、E-12、E-13、E-14地块可通过商务七路段（商务五路-黎明东路段）地下空间进行连通，连通部分地块由受让方投资建设；③、地下空间结建的人防工程竣工后人防独立区域及独享的口部建筑无偿移交给市城发集团，具体规划建设、产权登记、使用管理等要求按照市、区人民政府相关文件执行；

3、本地块须整体办理国有建设用地使用权首次登记，E-12地块与E-13、E-14地块可在满足相关工程建设技术条件的情况下可分期办理工程证、施工证、规划核实、土地复核、竣工验收和不动产权登记。

4、E-12地块商业建筑面积可分割转让，其中3层及3层以上建筑面积最小分割单元不得小于500平方米，E-13地块地上建筑面积按商业、办公用途分别办理不动产证，其中商业建筑面积自不动产证登记之日起十年内不得转让，由地块受让人整体持有和运营，十年期满后，不可分割转让、可整体转让；办公建筑面积只用于设置一座不小于140米的超高层建筑及一座限高100米的建筑，按栋办理不动产权证，每栋建筑面积不可分割、可整体转让。地块商业、办公部分不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。

5、E-14地块内须设置一所12班幼儿园及一所3班的托儿所，用地面积7502.54平方米，建筑面积≤7503平方米，用地性质为出让，由地块受让人有偿配建，竣工验收后由市城发集团与受让人进行结算并移交鹿城区政府。

6、代建要求：该地块内商务五路（环商直河-汤家桥路段）总用地面积10991平方米，商务七路（商务五路-黎明东路）总用地面积4598平方米及位于商务七路下方的地下西环车行通道（其中包含西环设备用房占用E-12地块地上计容面积约140平方米、地下约245平方米），公园与绿地（E-11地块）总用地面积3073平方米由地块受让人负责代建，由城发下属全资子公司申请立项、划拨等前期开工手续，由地块受让人自行发包施工，代建的绿化和道路与E-12地块同步竣工，代建地下西环车行通道与E-13、E-14地块同步竣工，按照《温州市核心片区商务中心单元E-12、E-13、E-14地块项目建设管理合同》执行。

7、该地块装配式建筑详见《规划条件》([2022]规划条件 02042号)，具体要求按照市政府相关文件执行。竟得人可自主选择是否全装修销售，如实施全装修销售的，按照《关于进一步加强全装修商品住宅开发建设管理的通知》(温住建发〔2020〕226号)、《温州市住建局关于做好我市住宅全装修相关政策实施工作的通知》(温住建发〔2021〕146号文件)执行。

8、地块建成并经验收合格后，B-13地块办公部分设置的限高100米的独栋建筑（建筑面积约26000平方米)，及对应的地下集中布置的非人防车(库)位[包括为其服务的专用疏散空间（含地下室通道、坡道）等]建筑面积约10500平方米由市城发集团所属全资子公司向项目开发单位（地块受让人）筹集，相关事项按照《温州市核心片区商务中心单元E-12、E-13、E-14地块项目建设管理合同》执行。

9、其他土地利用条件具体以规划条件（〔2022〕规划条件02042号）和《温州市核心片区商务中心单元E-12、E-13、E-14地块项目建设管理合同》为准。

（三)项目概况：根据浙江信宇科技集团有限公司出具的房屋建筑面积测绘报告单（实测），E-13地块实测总建筑面积为134407.14平方米。地上总建筑面积88117.84平方米，其中办公面积87536.02平方米【包含办公86715.52平方米、物业用房658.71平方米、其他（地下室井道、封闭空间）161.79平方米】，商业电梯9.14平方米，消控室91.40平方米，配电房305.37平方米，开闭所99.76平方米，市政配套（公厕）76.15平方米。地下建筑面积46289.30平方米，其中人防面积6736.47平方米，消防设施用房面积2156.43平方米；机动车库（非兼容人防）面积30232.41平方米；非机动车库（非兼容人防）面积1226.16平方米，共用面积2437.54平方米，单列建筑面积3500.29平方米【包含商业（非餐饮）2501.27平方米，餐饮999.02平方米】。另避难层1221.54平方米。

（四）E-13地块容积率≤5.8，绿地率≥20%。

（五）我司已与温州市康居物业管理有限公司签订本项目《前期物业服务合同》，并于温州市鹿城区房产管理中心备案。（前期物业服务合同》自签订之日起生效，至《云瑞大厦》首届业主大会成立并与新选聘的物业公司签定的《物业服务合同》生效之日终止。

（六）该项目于2022年12月26日取得《建设工程规划许可证》（建字第330302202200097号），地上建设规模231249.54平方米，总建筑面积336443.51平方米。2023年2月6日完成第一次规划变更并取得变更行政许可事项决定书（证号：温资规许字[2023]第0010号），许可变更内容详见变更总平图。2023年5月8日完成第二次规划变更并取得变更行政许可事项决定书（证号：温资规许字[2023]第0058号），许可变更内容详见变更总平图。2024年8月2日完成第三次规划变更并取得变更行政许可事项决定书（证号：温资规许字[2024]第0081号），许可变更内容详见变更总平图。2025年1月3日完成第四次规划变更并取得变更行政许可事项决定书（证号：温资规许字[2025]第0006号），许可变更内容详见变更总平图。2025年9月2日完成第五次规划变更并取得变更行政许可事项决定书（证号：温资规许字[2025]第0099号），许可变更内容详见变更总平图。2025年9月17日完成第六次规划变更并取得变更行政许可事项决定书（证号：温资规许字[2025]第0104号），许可变更内容详见变更总平图。

E-13、E-14地块于2023年2月24日取得《建筑工程施工许可证》（编号为330302202302240101），建筑规模143078.54平方米。

（七）该项目于2025年9月30日取得《建设工程规划核实确认书》（编号为浙规核字第330302202510054），地上计容建筑面积231189.82平方米地下室建筑面积99792.64平方米。其中E-13地块地上计容建筑面积8811.84平方米【包含办公面积86715.52平方米，物业用房658.71平方米，其他（地下室井道、封闭空间）161.79平方米，商业电梯9.14平方米，消控室91.40平方米，配电房305.37平方米，开闭所99.76平方米，公厕76.15平方米】，地下室建筑面积46306.49平方米【包含人防面积6753.66平方米，消防、配电等基本配套设备用房2156.43平方米，机动车停车面积（非兼容人防）30232.41平方米，非机动车库（非兼容人防）1226.16平方米，共用面积2437.54平方米，商业面积2501.27平方米，餐饮面积999.02平方米】。另避难区面积1221.54平方米。

三、工程建设进度安排：

本项目有12幢楼，两幢商业、幼儿园及托儿所构成，于2022年10月开工，楼幢均在2024年6月前完成封顶，预计2025年11月10日竣备，2026年5月完成交付。（最终以实际工程进度为准）。

四、预售商品房情况：

（一）预售商品房符合商品房预售条件情况：本项目土地出让、规划许可、建设施工等手续齐全，此次预售楼幢工程进度已完工。根据《城市商品房预售管理办法》及相关政策、法规，符合商品房预售条件。

（二）本次预售E-13地块《云瑞大厦（一期）》，预售范围为（依照地名办标注）地下室商业，总建筑面积3500.29㎡，共计1套。该项目地下商业毛坯交付，最终交付标准以《商品房买卖合同》为准。建筑面积分摊情况详见一房一价商品房销售价目表。

（三）预售商品房为毛坯交付。

1、外墙：以玻璃幕墙和铝板、百叶幕墙为主，局部为涂料装饰。

2、电梯：奥的斯

3、管道：衬塑钢管、铸铁排水管等；

4、门窗：断桥铝合金窗，中空玻璃。

五、公共部位、公共设施情况：

E-13地块1#楼物业用房面积370.95平方米，消防控制室面积91.40平方米，配电房面积305.37平方米，地下室井道、封闭空间面积67.92平方米，公厕面积76.15平方米；2#楼物业用房面积287.76平方米，地下室井道、封闭空间面积93.87平方米，商业电梯面积9.14平方米，开闭所面积99.76平方米。以上为实测面积。

六、预售价格及其变动情况：

（一）明码标价：商品房销售明码标价实行“一房一标”的方式，所提供的明码标价价目表已经由温州市市场监督管理局备案（详表附后）。

（二）价格调整：根据温州市价格主管部门文件要求执行。

（三）优惠方案：

优惠一：参加定存报名活动，可享房屋总价款1%购房优惠；

优惠二：成功认购商品房，可享房屋总价款2%购房优惠；

优惠三：签订商品房买卖合同，可享房屋总价款3%购房优惠；

优惠四：首付50%及以上，可享房屋总价款4%购房优惠；

优惠五：华润老业主优惠

1.已购买温州华润置地物业超1000万，享房屋总价款6%购房优惠。

2.已购买温州华润置地物业超1500万，享房屋总价款8%购房优惠。

3.已购买温州华润置地物业超2000万，享房屋总价款10%购房优惠。

优惠后总房款计算方式：

商品房优惠后总房款=备案总价*[1-优惠一（如有）-优惠二（如有）-优惠三（如有）-优惠四（如有）-优惠五（如有）]

备注说明：优惠五中的1.2.3不能同时享受。

七、预售资金监管落实情况：

（一）已执行《温州市商品房预售资金监管办法》等相关文件要求等相关文件要求，与兴业银行股份有限公司温州市中支行及温州市鹿城区住房和城乡建设局签订《温州市商品房预售资金监管协议书》。

（二）监管项目预售资金专用存款账户开户银行：兴业银行股份有限公司温州市中支行；

开户名称：温州润滨房地产开发有限公司瑞峯园；

监管账号：355850100100131666。

（三）本公司保证预售所得款项优先用于本项目工程建设，使之如期竣工交付。

八、住房质量责任承担主体和承担方式

（一）、住房质量承担责任主体：本企业对开发建设的《云瑞大厦》地下商业住房质量承担首要责任；以下单位依据有关法律、法规的规定或者合同约定承担相应责任：

勘察（浙江天然工程勘察有限公司，王文俊，13968887866）；

设计（中船第九设计研究院工程有限公司，王后军，13774213535）；

施工（中建二局第三建筑工程有限公司，潘光标，13422386691）；

监理（正展建设管理集团有限公司，黄春梅15260016881）。

（二）、住房质量责任承当方式：

1、住房质量保修方式：对于我司开发并在保修期限内的物业，我司将严格按照国家及地方相关法律法规、合同约定及行业标准，自行承担并及时组织维修工作。在保修期限内，若我司因经营调整、注销等原因导致无法继续履行保修责任的，将提前指定其他具有相应资质和承接能力的房地产开发企业或法人，承接后续的保修责任，确保业主的合法权益不受影响。（如有变动以有关部门规定为准）

2、住房质量保修期满后的责任承担方式：依照法律、法规及合同约定，由相应住房质量承担主体承担责任并赔偿损失。

九、住房能源消耗指标和节能措施：

根据《民用建筑节能信息公示办法》公示。公示地点：销售现场。

十、商品房公开预售办法：

1、开盘时间:2025年11月10日9:30签到，10:00正式开盘，10:30结束。

2、开盘地点及方式:温州市鹿城区滨江街道黎明西路与汤家桥路交叉口瑞府售楼处，线下开盘。

3、开盘现场申购流程说明:

(1) 申购报名:2025年11月9日12:00为开盘报名截止时间。报名咨询电

话:0577-8550 8888。

 (2)申购报名方式:申购人本人签署《华润置地云瑞大厦地下商业购房报名登记确认单》，提交申购相应资料，经开发商审核通过后方可参与线下开盘活动。报名咨询电话话:0577-85508888。

 (3)正式选房:2025年11月10日上午10:00正式选房，申购人凭签署的《华润置地云瑞大厦地下商业购房报名登记确认单时确认单》入场，需购房本人携带本人身份证，入场后签到领取号码。选房顺序通过领取号码顺序先到先得决定认购号码及认购人。

（4）签订认购协议：最终申购人应于现场最终结果确定后30分钟内缴纳200万定金并签署《商品房认购书（商业）》。若因银行卡余额不足等申购人原因导致无法支付房租定金的，则认购无效。

（5）合同签订：《商品房认购书（地下商业）》签订后，认购人必须在3日内（不含认购当天）将该房源房屋购房款的剩余首付款或总金额剩余房款支付至温州润滨房地产开发有限公司资金监管账户，并至瑞府销售中心现场签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》、补充协议及相关附件。认购人逾期不支付房款或认购人已支付房款后逾期未签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》、补充协议及相关附件的，则视为自动放弃认购，本公司有权要求认购人按双方已签订的《商品房认购书（地下商业）》承担违约责任。

十一、其他需要说明的事项：

1、商品住房销售实行实名制：购房人从报名开始到选房、认购再到签订《商品房买卖合同》、必须使用同一姓名和身份证明，报名后一律不予更改。

2、本次商品房预售的付款方式可采用：一次性付款或按揭贷款。

3、销售过程接受市监、发改、住建等职能部门的行政监督、同时接受媒体以及各界人士的社会监督。

4、开盘结束后剩余房源在《云瑞大厦》项目销售展示中心进行销售。

注：该楼盘可售房源价格及优惠幅度如有变动，详见销售系统公告栏。

本预售方案在商品房网上销售管理系统公布外，将在预售现场、咨询地点及报名现场公布。

注：该楼盘可售房源价格及优惠幅度如有变化，详见销售系统公告栏。

                                                               温州润滨房地产开发有限公司

                                          二〇二五年十一月六日