我公司开发的《青山云庐》商品房项目已于2025年8月18日领取预售许可证，现根据有关政策要求我公司在温州市《商品房网上销售管理系统》将本项目预售方案进行公布，并为本方案所涉内容真实有效承担相关法律责任。

                                                                                                                                                                                                         温州青瑞置业有限公司

                                                 二〇二五年八月十八日

《青山云庐》（二期）预售方案

一、制订商品房预售方案的依据:

根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房﹝2010﹞53号）、《温州市商品房网上销售管理办法》（温政办﹝2006﹞211号）、《温州市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（温政发﹝2010﹞14号）、《温州市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（温政发（2014）63号）制定本方案。

二、项目基本情况:

（一）本公司开发建设的温州市永强北片区瑶溪南单元12-F-28地块建设工程项目位于温州龙湾区瑶溪街道，经温州市住建局审核批准取名为《青山云庐》。

（二）我公司通过国有建设用地使用权挂牌出让方式竞得温州市永强北片区瑶溪南单元12-F-28地块建设项目，于2023年11月13日签订该宗地块《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为：3303032023A21074），并于2024年11月28日取得了不动产权证书，证号为浙（2024）温州市不动产权第0266664号。宗地总面积为41624平方米，用途为城镇住宅用地，用地使用权出让年期为城镇住宅用地70年。

有关约定如下：

其他土地利用要求：地块的地下空间首先要确保和满足人防等公建配套设施建设的需要。地下首层非人防车库（位）及其服务的专用疏散空间（含地下室通道、坡道）等楼面地价433元/平方米，地下二层楼面价按地下首层的50%执行，地下三层以下（含三层）免收出让金。地下空间用于商业、办公、娱乐、储藏、医疗、体育等用途（可分割转让），以及为其配套的专用疏散空间和配套用房等单列建筑指标的，地下首层出让金确定为944元/平方米，地下二层楼面

按地下首层的50%执行，地下三层以下（含三层）免收出让金。住宅地下其他功能用房已包含在总地价中。地下空间除用于住宅地下其他区功能用房及上述用途外，不再另行收取出让金。地下空间可建规模和出让金金额按工程规划许可所附总平面图确定的地下建筑经济指标核算，并在建设工程许可阶段签订出让补充协议，签订后同步核发《建设工程规划许可证》。地下空间出让价款在补充合同签订后1个月内缴清。

主体建筑物性质居住;附属建筑物性质：/ ；建筑总面积不高于 43705平方米;建筑容积率: >1.0且 ≤1.05;建筑限高 (室外地坪至女儿墙顶高度 ):≤ 36米 ;建筑密度:≤40%;绿地率:≥28%;其他土地利用要求:关于低容积率高密度相关要求：⑴该地块除不能建设别墅外，可设置联排、双拼和合院等建筑布局形式。⑵地块方案设计可根据景观需求设置巷道、景观墙和视线遮挡短墙，但不得设置全封闭的庭院围墙，应保持绿地的可达性和通透性。围墙高度不大于3.5米，且不计入建筑密度。⑶建筑间距：①低层住宅（建筑高度小于12米）最小建筑间距不小于10米，低层住宅建筑与多层住宅（建筑高度小于24米）建筑、低层住宅建筑与商办等非住宅建筑（包括独立设置的各类社区配套建筑）间距不小于12米。建筑高度小于5米的配电房与住宅建筑最小建局距离不小于6米，侧间距离满足消防等相关规范要求。②当南北两幢住宅建筑设计相连，且其连接部分的实体建筑面宽小于4米时，可不计算建筑间距。⑷地下空间设置住宅其他功能用房与户内电梯时，应内外交通组织和功能分区合理，不得设置功能不明确或不合理空间。设置采光井，且突出地坪标高60㎝以上的，须按其投影面积计入建筑密度。⑸住宅地下其他功能用房的土地性质为住宅，须与地上住宅空间户内连通设置，在不动产登记时与地上住宅部分一并办理不动产登记，计入套内面积，并予以注明地上、地下面积。⑹地块低层联排建筑总用地面积与总建设用地面积占比，以及联排建筑基底层面积与建筑总基底占比不做限制。⑺因地块竖向工程设计及场地景观需要，可对场地标高进行调整提升，提升幅度不超过3米。温州市永强北片区瑶溪南单元12-F-28地块场地标高不超过黄海高层8.4米，同时应做好与相邻道路和相邻地块的标高衔接和过渡。⑻住宅地下其他功能用房竣工后实测建筑超出规划指标的，按住宅地下其他功能用房成交楼面地价补交出让金。超出部分应根据省、市竣工核算管理办法文件执行。2.住宅建筑平均层数类别在方案设计时允许根据建筑高度相应调整。3.该地块建筑层高≧3.15米，楼板厚度≧15厘米并实施楼板一体化浇筑。4.该地下室空间可结合需求设置与地上连通的住宅地下其他功能用房，住宅地下其他功能用房建筑面积不超过住宅建筑面积占地面积的1.1倍，即≦18300平方米。5.除合同及规划条件特别约定外，其余执行《城乡居住区规划设计标准》。6.为保障工程建设的顺利进行和正常运营，有效预防各类地址灾害的发生，受让人应根据《温州市永强北片区瑶溪南单元F-25、F-28地块建设项目地址灾害危险性评估报告》做好相应防治措施。7.在做好与相邻道路和相邻地块标高衔接和过渡前提下，该地块下建筑东、南、西边方位后退地红线距离不做要求，北边方位退用地红线距离不小于3米。

代建要求：⑴绿化带及河岸生态驳坎建设工程。该地块周边绿化带（包括瑶溪南单元12-F-27、29地块，总用地面积19222平方米）、河岸生态伯坎（长度约1500米）由竞得人有偿代建。绿地代建费用按500元/平方米包干，生态驳坎代建费用按照2000元/米包干。代建项目业主为龙湾城市中心区管委会，代建项目须另行办理立项、划拨等手续，由地块受让人自行发包施工，并要求与该地块同步竣工，竣工备案后移交给区政府指定单位，项目业主按照有关规定办理工程价款结算。代建项目的方案设计、价款支付、违约责任、履约监管、验收移交等按照《温州市永强北片区瑶溪南单元12-F-27、29地块及河岸生态驳坎代建合同》。⑵河道开挖建设工程。地块南侧拆降河（罗山四路-罗山五路段）、地块东侧东桥浃河（瑶南二路-拆降河段）和地块西段朱宅浃河（瑶南二路-拆降河段），河道开挖土方量约72000立方米（最终以实测为准），由竞得人有偿代建，包干价以施工图工程预算定额（浙江省2018版）下浮18%后确定。建设标准、费用支付须经区财政局审核，最终以方案审价核定为准。代建项目由竞得人自行发包施工，须与地块项目同步竣工。具体建设内容、建设标准、方案设计、价款支付、履约监管、验收移交等相关事宜按照《河道开挖工程代建合同》执行。

地块人防配建相关事宜须按《关于印发温州市人防工程产权制度综合改革实施方案的通知》（温政办〔2021〕71号）、《关于印发龙湾区人民防空工程建设使用与产权登记实施办法（试行）的通知》（温龙政办发〔2019〕46号）、《关于印发龙湾区国有人民防空工程资产平时使用管理办法（试行）的通知》(温龙政办发〔2022〕20号)执行。地块内按规划条件要求配建的公配市政设施建成后无偿移交区政府指定单位。

（三）项目概况：据温州市为民测绘有限公司的房产建筑面积测绘报告（预测），12-F-28地块地上总建筑面积43687.29㎡，分别是普通商品房41934.69㎡、物业管理用房422.34㎡、入口门厅137.68㎡、公共文化设施56.29㎡、养老用房312.92㎡、消控室29.02㎡、配电房445.90㎡、公共负荷间123.25㎡、泳池空调机房47.12㎡、环网室67.47㎡、垃圾房59.65㎡、出地面管井50.96㎡。地下面积26234.44㎡、住宅地下储藏间17289.91㎡，合计87221.46平方米（另架空层254.90㎡）；

（四）本项目建筑密度：37.80%；容积率：1.05；绿地率：28.01%；

（五）前期物业管理采用公开招标方式交由绿城物业服务集团有限公司温州分公司进行物业管理，已向温州市龙湾区住房和城乡建设局进行备案。前期物业服务期限自物业交付之日起至本项目小区业主大会授权业主委员会与选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止。

（六）该项目于2024年5月9日取得《建设工程规划许可证》，证号为：地字第3303032024GG0045475号；

（七）项目于2024年5月11日取得该项目《建筑工程施工许可证》，证号为：330303202405110201，建设规模87475.65平方米，合同价格47330.8034万元。

三、工程建设进度安排:

项目于2024年6月开工，预计项目整体2025年9月25日主体结构结顶，2027年4月27日竣工验收，交付时间：2027年7月26日。

四、预售商品房情况:

（一）预售商品房符合商品房预售条件情况：本项目土地出让、规划许可、建设施工等手续齐全，本项目目前累计投入建设资金已超过工程总投资的25％,根据《城市商品房预售管理办法》及相关政策、法规，符合商品房预售条件。

（二）本次预售《青山云庐》，共计建筑面积6117.31㎡，其中地上建筑面积6117.31㎡。预售范围（依照地名办标注，下同）5#幢。

预售商品房均为毛坯交付，具体情况如下：

高层

1.外墙：涂料、石材、铝板；

2.电梯：日立电梯或三菱电梯；

3.管道：给水管采用PPR管，排水管采用UPVC管；

4.其它：电话线接口预留、宽带网络接口预留、给水进户（提供一个给水进户点），厨房煤气接口预留，电源接口预留；

5.未尽细节以该商品房实际交付为准。

内装饰装修部分：

1、客厅、卧室

天花：腻子刮白

墙面：腻子刮白

地面：混凝土地面   

2、卫生间、厨房

天花：腻子刮白

墙面：卫生间墙面水泥砂浆墙面、厨房墙面腻子刮白；

地面：混凝土地面

3、除卫生间外无室内隔墙

4、其他未尽事宜，以实际交付为准。

五、公共部位和公共设施:

物业用房427.84㎡，位于5、13、14幢；环网室67.47㎡，位于5幢；消控室29.02㎡，位于5幢；公共文化设施用房56.29㎡，位于5幢；泳池设备区47.12㎡，位于14幢；门厅133.27㎡，位于14幢；配电房（负荷计量间）553.89㎡，位于14幢；养老服务用房312.92㎡，位于5幢；地下竖井50.96㎡，位于1、2、5、8、9、11、12、14、15、20、22、25幢；垃圾房59.65㎡，位于5幢。

六、预售价格及其变动情况:

（一）明码标价：商品房销售明码标价实行“一房一标”的方式，所提供的明码标价价目表已由龙湾区市场监管局（详表附后）备案。

（二）价格调整：根据温州市价格主管部门文件要求执行。

（三）优惠条件：

优惠1：团购28套以上客户可享受总房款12%的优惠；

优惠2：参加青山云庐项目品鉴会享受总房价3%的优惠。

优惠方案说明：

优惠后总房款计算方式：优惠后总房款=｛房屋毛坯备案总价*【1-优惠1（如有）-优惠2（如有）】｝

各项优惠实际享受后的最终价格体现为《商品房买卖合同》中的价格。

七、预售资金落实情况:

（一）已执行《温州市商品房预售资金监管办法》，与中国民生银行股份有限公司温州龙湾支行、温州市龙湾区住房和城乡建设局签订《温州市商品房预售资金监管协议书》。

（二）监管项目预售资金专用存款账户开户银行：中国民生银行股份有限公司温州龙湾支行；商品房预售监管账户名称：温州青瑞置业有限公司青山云庐，资金账户号为：650624712 。

（三）本公司保证预售所得款优先用于本项目工程建设，使之如期竣工交付。

八、住房质量责任承担主体和承担方式:

（一）住房质量承担责任主体：

温州青瑞置业有限公司对开发建设的《青山云庐》商品质量承担首要责任；以下单位依据有关法律、法规的规定或者合同约定承担相应责任：

勘察单位：江西省勘察设计研究院有限公司，法人代表：周云荣

联系电话：0577-86360221；

设计单位：浙江嘉华建筑设计研究院有限公司，法人代表：张慧敏

联系电话：0577-86063555；

施工单位：浙江天裕建设有限公司，法人代表:王华贵

联系电话：0577-86009777；

监理单位：正展建设管理集团有限公司，法人代表：孟文生

联系电话：0577-85889778。

（二）住房质量责任承担方式：

1.住房质量保修方式：对于我司开发并在保修期限内的住宅物业，我司将严格按照国家及地方相关法律法规、合同约定及行业标准，自行承担并及时组织维修工作。在保修期限内，若我司因经营调整、注销等原因导致无法继续履行保修责任的，将提前指定其他具有相应资质和承接能力的房地产开发企业或法人，承接后续的保修责任，确保业主的合法权益不受影响。（如有变动以有关部门规定为准）

2.住房质量保修期满后的责任承担方式：依照法律、法规及合同约定，由相应住房质量承担主体承担责任并赔偿损失。

九、住房能源消耗指标和节能措施:

（一）住房能源消耗指标：按浙江省《居住建筑节能设计标准》DB33/1015-2021执行，节能率75%；

（二）节能措施：屋面采用挤塑聚苯板；外墙砌体材料采用增压砂加气混泥土砌块，保温材料采用无机轻集料保温砂浆、岩棉板；外门窗采用隔热铝合金窗框、双层中空Low-E玻璃。

（三）按照《民用建筑节能信息公示办法》，节能性能、节能措施、保护要求等信息在施工、销售现场详表公示。

十、商品房公开预售办法：

（一）开盘时间：2025年 8月22日上午9：30

（二）开盘地点及方式：线上销售

（三）开盘线上认购流程说明：

1.申购咨询：

①咨询时间：2025年8月19日—2025年8月21日（9：30—16：00）

②咨询方式：项目现场办公区相关工作人员咨询

③咨询热线：13336975111

2.申购报名：

①申购报名时间：2025年8月21日（10：00—16：00）

②申购报名方式：

申购人通过咨询项目现场办公区相关工作人员进行预约办理选房报名。申购人于报名时间内，携带购房者本人身份证原件、指定银行办理本人名下验资凭证（80万元/套），到达现场办公区签署《意向报名确认单》提交申购相应资料，上述资料经我司审核通过后方可参与线上开盘活动。（注：申购人签署《意向报名确认单》时确认的手机号码，必须为本人实名认证号码，该号码将作为参与线上选房活动唯一有效沟通凭证）

3.选房测试：2025年8月21日（19:00-20:00），申购人凭“签署《意向报名确认单》时确认的手机号码”扫一扫公开线上选房二维码登录选房系统参与模拟选房。模拟选房暂为申购人提供查看、收藏、选房测试、咨询沟通，最终认购结果以正式开盘认购所选为准。

4.电脑摇号：2025 年8月22日上午9：30在温州市龙湾区龙永路青山云庐项目现场办公区进行。摇号将采用“组式”方式进行（通过“青山云庐”视频号直播）摇号并全程录像，以备查询，每次摇出10人，10人为一组，最后一组不足10人，以实际数字为准。按摇号方法产生线上选房先后顺序并根据选房顺序进行选房。摇号结果及中签顺序将以短信形式发送到申购人签署《意向报名确认单》时确认的手机号码上。

5.正式选房：2025年8月22日上午9：30根据电脑摇号产生名单的先后顺序确定选房顺序，进行选房。第一批次摇号名单内申购人将于9：30正式选房。后续批次将间隔2分钟依次进入选房系统，统一按照摇号中签名单“组式”选房，每组时间为2分钟，最后一组不足10人的，以实际数字为准进入选房系统。

6.选房认购：申购人线上确定房源后，系统将会自动记录成功选房者信息及生成认购订单二维码，并会向其登录时手机号码发送一条“成功认购”短信，申购者即完成本次房源认购。成功认购后，申购人本人须3日内持本人有效借记卡及身份证件到青山云庐项目现场办公区支付购房定金并办理购房相关手续。我司将在商品房网上销售管理系统录入《认购定位单》。（注1：若申购人未在规定时间内未登陆系统选房，则视为自动放弃买房资格；若申购人登陆选房系统，但未在规定时间内选定房源，则视为自动放弃买房资格。注2：本次选房每份申购意向报名确认单只能选购一套房屋，选房成功后不可变更或退房，不得更名）

7.购房手续办理：（1）本公司将分批预约申购人本人至指定场所（青山云庐项目现场办公区），每10组/批，申购人凭“成功认购”短信、认购订单二维码、本人身份证原件，签订青山云庐《商品房认购协议》。若因申购人原因或受政策限制致未确认房源或未签订青山云庐《商品房认购协议》则认购无效，《商品房认购协议》自动解除并失效。申购人需按照青山云庐《商品房认购协议》约定时间内，将该房屋购房款的剩余首付款或总金额剩余房款存入规定银行账户并签定《商品房买卖合同》。若申购方逾期或存入款后未在规定时间内签定《商品房买卖合同》的，则视为自动放弃，并视为申购方违约，违约责任按双方已签订的青山云庐《商品房认购协议》执行，违约责任处理后，双方签订的青山云庐《商品房认购协议》自动解除并失效。

十一、特别说明事项

（一）商品住房销售实行实名制：申购人从网络账号申请开始到网络选房再到签订《商品房买卖合同》、必须使用同一姓名和身份证明，一律不予更改。

（二）如非本人购买，签署认购协议时需携带上述实际购买人相应资料：委托人身份证原件或身份证正反面复印件，委托书及受托人的身份证原件及复印件。

（三）本次商品房预售的付款方式可采用：一次性付款、按揭贷款。

（四）销售过程接受市场监管、住建等职能部门行政监督、同时接受媒体以及社会各界人士的社会监督。

（五）开盘结束后剩余房源的销售地点：温州市龙湾区龙永路青山云庐项目现场办公区。

本预售方案在商品房网上销售管理系统公布外，将在预售现场、咨询地点及报名现场公布。

注：该楼盘可售房源价格及优惠幅度如有变动，详见销售系统公告栏。

购房咨询电话：13336975111

咨询地点：温州市龙湾区龙永路青山云庐项目现场。

                                                            温州青瑞置业有限公司

                                                                      2025年8月18日

温州青瑞置业有限公司商品房销售价目表

楼盘名称：青山云庐二期

价格举报电话：12345