我公司开发的《星曜中心》（一期）商品房项目已于2026年3月23日领取预售许可证，现根据有关政策要求，我公司在温州市《商品房网上销售管理系统》将本项目预售方案进行公布。并为本方案所涉内容真实有效承担相关法律责任。

温州凯昌文化科技有限公司

 二零二六年三月二十三日

《星曜中心》（一期）预售方案

一、制订商品房预售方案的依据:

根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房﹝2010﹞53号）、《温州市商品房网上销售管理办法》（温政办﹝2006﹞211号）、《温州市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（温政发﹝2010﹞14号）、《温州市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（温政发（2014）63号）制定本方案。

二、项目基本情况:

（一）本公司开发建设的温州市高新区HX-22-B04地块建设工程项目位于温州龙湾区蒲州街道上江村，经温州市住建和城乡建设局审核批准取名为《星曜中心》。

（二）我公司于2022年4月27日通过国有建设用地使用权挂牌出让方式竞得该地块，2022年5月11日签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号3303032022A21039），2022年9月8日取得了不动产权证书，证号为浙（2022）温州市不动产权第0114237号。宗地总面积为60102㎡，出让宗地用途为城镇住宅用地、商务金融用地、零售商业用地、餐饮用地。用地使用权出让年限：城镇住宅用地70年、商务金融、零售商业、餐饮、旅馆用地40年。

有关约定如下：

2.1主体建筑物性质：商务办公；附属建筑物性质：住宅、商业；建筑总面积不高于234397平方米;建筑容积率:>1.5且≤3.9;建筑限高:按规划条件执行;建筑密度:≤35%（住宅建筑及其便民服务设施≤22%） ;绿地率:≥28%（居住集中区域绿地率≥35%）;

其他土地利用要求:1、地上总计容建筑面积≤234397平方米，其中：住宅建筑面积≤87000平方米（须布置在居住集中区域）；商业（零售商业、餐饮）建筑面积≥48000且≤48500平方米。该地块商务办公、零售商业、餐饮建筑面积可分割转让。超高层建筑单体中商务办公建筑面积不少于56000平方米，其中位于超高层建筑单体中的21层及以上商务办公建筑面积28000-28800平方米最小分割单元面积不小于500平方米。地块不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。2、该地块建成并经验收合格后，计入容积率的地上商业（零售商业、餐饮）建筑面积48000-48500平方米、商务办公（除超高层21层以上部分）建筑面积70097-71397平方米及上述建筑面积对应的配套地下非兼容机动车位部分建筑面积≥46000平方米（需集中布置且位置应靠近筹集房源楼幢），由龙湾区政府指定单位向项目开发单位（地块受让人）筹集，专项用于龙湾区范围内棚户区（城中村）拆迁安置户的安置。安置性商务商业用房及地下空间部分建设标准、价款支付、验收移交、履约责任等事宜按《温州市高新区HX-22-B04地块安置性商务商业用房建设管理合同》执行。3、为保障工程建设的顺利进行和正常运营，有效预防各类地址灾害的发生，应做好相应防治措施。

2.2地块人防配建相关事宜须按《关于印发龙湾区人民防空工程建设使用与产权登记实施办法（试行）的通知》（温龙政办发〔2019〕46号）执行依法结建的人防工程及独享的口部建筑产权归国家所有，验收合格后移交人防主管部门。具体以人防部门相关规定为准。

2.3地块内按规划条件要求配建的公配设施建成后按规定无偿移交龙湾区政府指定单位。

2.4绿建标准：地块按二星级（含）以上标准设计。该地块装配式建筑按照市政府相关文件执行。

（三）项目概况：据温州华夏测绘的房产建筑面积测绘报告（预测），高新区HX-22-B04地块地上部分建筑面积：234359.97平方米。

住宅部分：住宅84979.52平方米,居家养老用房：323.90平方米,公共文化设施用房：126.41平方米,消控室：50.06平方米,垃圾房：81.13平方米,尾气井：248.04平方米,环网室：79.82平方米,物业管理用房：621.37平方米,配电房：447.91平方米,大堂通道：194.57平方米；

办公、商业：办公（除10#办公楼）：38835.87平方米，10#办公楼：59235.68平方米，办公物业用房：710.62平方米，商业用房：47936.51平方米，商业物业用房：412.94平方米，商业网点：75.62平方米。

（四）本项目建筑密度：35%；容积率：3.90；绿地率：28%；其中住宅部分建筑密度：20.31%；容积率：3.10；绿地率：47.35%；商办部分建筑密度：47.89%；容积率：4.60；绿地率：11.02%。

（五）我公司通过公开招标方式，尚鸿嘉品物业集团有限责任公司中标，并于2025年6月17日签订本项目《前期物业服务合同》并向龙湾区住房和城乡建设局备案。委托管理期限自本物业实际交付之日起至本物业首届业主委员会成立并与业主选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日终止。

（六）该项目于2023年11月15日取得《建设工程规划许可证》，证号为建字第330303202310050号；2025年12月25日取得变更《建设工程规划许可证》，证号为建字第330303202310050号，具体变更内容详见总平方案。

（七）项目于2023年12月12日取得该项目住宅地块《建筑工程施工许可证》，证号330303202312120101。2024年3月21日取得商办地块《建筑工程施工许可证》，证号330303202403210101。

三、工程建设进度安排:

商办项目于2024年3月开工，预计2026年4月30日主体结构验收，2027年4月20日竣工验收，交付时间：2027年12月31日，具体以实际情况为准。

四、预售商品房情况:

（一）预售商品房符合商品房预售条件情况：本项目土地出让、规划许可、建设施工等手续齐全，本项目目前累计投入建设资金已超过工程总投资的25％，项目整体工程形象均已达±0.000,根据《城市商品房预售管理办法》及相关政策、法规，符合商品房预售条件。

（二）本次预售《星曜中心》（一期），共计47套，建筑面积116128.37㎡，预售范围（依照地名办标注，下同）10幢、11幢、12幢、13幢。其中11、12、13幢办公，共30套，建筑面积37634.47㎡；10幢（4-20层）办公，共16套，建筑面积30557.39㎡；10幢1-3层，11、12、13幢1-4层商业，共1套，建筑面积47936.51㎡。 根据项目建筑面积测绘（预测）与规划建筑面积指标比较，此次将13幢1901室（办公），共1套，1201.4㎡在预售中予以留置，待规划验收合格后再行发售。

预售商品房为毛坯交付，建筑面积分摊情况详见一房一标的商品房销售价目表。

预售商品房均为毛坯交付，具体情况如下：（一）外装饰装修部分（该商品房所在幢）

1.外墙：   金属板、玻璃幕墙  ；  

2.电梯：    日立    ；

3.管道：  UPVC塑料排水管；

4.内装饰装修部分：毛坯交付；

5.以上未尽事宜，以实际交付为准。 

五、公共部位和公共设施：

办公物业用房：710.62平方米，位于11幢502室。商业物业用房：412.94平方米，位于10幢401室。消防控制室：72.79平方米，位于商业1层105室，配电房：1620.62平方米，位于商业1层303室和10#楼3层及4层。

红线内影响因素：

1、本小区可能设置化粪池,实际位置和个数以政府批准的正式文件为准。

2、本小区周边有规划道路,可能有人流、噪音、尾气和灯光等影响。

3、本小区周边有规划河流，可能有异味、夏夜可能有蛙声虫鸣等影响。

4、本小区地块存在标高差异，可能有采光、视觉和楼层感受等影响。

5、本小区1~8幢、10-13幢楼顶设有光伏，可能有光污染影响。

6、本小区南面商业、办公与北侧住宅小区为同一土地证和规划许可证，商业有部分机动车位设置在1幢、2幢楼负一层南侧和1幢、2幢楼负二层南北侧，机动车停车流线较长。

以上最终以政府相关部门审批实施为准。

六、预售价格及其变动情况：

（一）明码标价。商品房销售明码标价实行“一房一标”的方式，所提供的明码标价价目表已经由龙湾区市场监管局（详表附后）备案。

（二）价格调整：根据温州市价格主管部门文件要求执行。

（三）优惠方案：无。

七、预售资金落实情况:

（一）已执行《温州市商品房预售资金监管办法》等相关文件要求，与中国银行股份有限公司温州龙湾支行、温州市龙湾区住房和城乡建设局签订《温州市商品房预售资金监管协议书》。

（二）监管项目预售资金专用存款账户开户银行：中国银行股份有限公司温州龙湾支行；商品房预售监管账户名称：温州凯昌文化科技有限公司星曜中心，资金账户号为：364986206428。

（三）本公司保证预售所得款优先用于本项目工程建设，使之如期竣工交付。

八、住房质量责任承担主体和承担方式:

（一）住房质量承担责任主体

本企业对开发建设的【星曜中心】小区商品住房质量承担首要责任；以下单位依据有关法律、法规的规定或者合同约定承担相应责任：

勘察单位：温州中鑫工程勘测有限公司，项目负责人：胡胜勇15888510242

设计单位：浙江中维建筑工程设计有限公司，项目负责人：吴冬虎 13858777980

施工单位：浙江鸿创建设有限公司，项目负责人 陈安凯15067897929

监理单位：浙江晟业工程咨询有限公司，项目负责人：章樑13989797999

（二）质量责任承担方式：

1.质量保修方式：1、对于我司开发并在保修期限内的物业，我司将严格按照国家及地方相关法律法规、合同约定及行业标准，自行承担并及时组织维修工作。在保修期限内，若我司因经营调整、注销等原因导致无法继续履行保修责任的，将提前指定其他具有相应资质和承接能力的房地产开发企业或法人，承接后续的保修责任，确保业主的合法权益不受影响。（如有变动以有关部门规定为准。

2、质量保修期满后的责任承担方式：依照法律、法规及合同约定，由相应房屋质量承担主体承担责任并赔偿损失。

九、住房能源消耗指标和节能措施:

（一）住房能源消耗指标：满足节能规范要求；

（二）节能措施：外框型材采用断热铝合金，中空玻璃；屋顶采用挤塑聚苯板。

（三）按照《民用建筑节能信息公示办法》，节能性能、节能措施、保护要求等信息在施工、销售现场详表公示。

十、商品房公开预售(开盘)办法：

（一）公开预售时间：2026年3月27日上午10：00

（二）公开预售地点：星曜中心售楼处（温州市文昌路与兴国路交叉路口）

（三）公开预售方式：本项目由温州臻龙建设投资集团有限公司优先采购。

温州凯昌文化科技有限公司

                                                       2026年3月23日