我公司开发的《香开万里》五期已于2023年3月26日取得预售许可证，现根据有关政策要求，我公司在温州市《商品房网上销售管理系统》将项目预售方案进行公布，并为本方案所涉内容真实有效承担相关法律责任。

温州首开中庚实业有限公司

二〇二三年三月二十六日 

香开万里（五期）预售方案

一、制订商品房预售方案的依据

根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房﹝2010﹞53号）、《温州市商品房网上销售管理办法》（温政办﹝2006﹞211号）、《温州市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（温政发﹝2010﹞14号）、《温州市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（温政发（2014）63号）制定本方案。

二、项目基本情况：

1、我公司投资开发的温州市核心片区站南片区林村旧村改造B地块项目，位于温州市瓯海区梧田街道林村村，经温州市瓯海区民政局审核批准，地块命名为“香开万里”,1号区块为二组团，2号区块为一组团。

2、我公司于2019年06月19日签订温州市核心片区站南片区林村旧村改造B区地块《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：330304【2019】A21005），总用地面积137686㎡，出让面积75054.29㎡，划拨幼儿园用地6010㎡，划拨安置房分摊用地49842.71㎡，划拨道路用地6779㎡。2020年01月16日办理不动产权证，证号：浙（2020）温州市不动产权第0008518号，土地用途为：城镇住宅用地（商品房）、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、零售商业用地。使用年限：商品房70年，餐饮用地40年，旅馆用地40年，商务金融用地40年 ，零售商业用地40年。

（一）：具体建设内容等土地利用要求

（1）、开发建设规模不得超过地块规划条件规定的指标。

（2）、1号区块用地面积94854㎡，地上计容总建筑面积322503.6㎡，（含1号区块内康居路道路用地的地上空间），兼容功能的面积控制要求：≥90000㎡且≤94700㎡，（其中旅馆≥35000㎡,商务办公≥50000㎡，零售和餐饮商业≤9200㎡）。其中出让总建筑面积≤269025.6㎡，分摊的出让土地面积为75054.29㎡,出让范围内地上需布置集中商业商务建筑面积≥90000㎡且≤90500㎡（其中旅馆建筑面积≥35000㎡，商务办公建筑面积≥50000㎡,零售商业和餐饮建筑面积≤5000㎡），另地下首层设置集中商业建筑面积≤10000㎡（与地上集中商业统一设置）。该地块旅馆用途可作为一个整体单独登记不动产权证，并可整体转让，但其建筑面积不可再次分割转让。其余零售和餐饮商业、商务办公及地下单独计容建筑面积不可分割转让，可整体转让。其中划拨安置房地上计容建筑面积≤49428㎡（含≤4200㎡安置零售和餐饮商业及商务办公），划拨安置房分摊土地面积13789.71㎡,划拨幼儿园地上计容建筑面积≥4050㎡，划拨幼儿园用地面积6010㎡。2号区块土地面积36053㎡，地上计容总建筑面积140606.7㎡，地上兼容功能的面积控制要求：≤42182.01㎡（全部用于划拨安置）。

（二）：结建地下空间利用要求：地块的地下空间首先要确保和满足人防等公建配套设施建设的需要。地下室除作为车库及消防、人防、配电等公共配套设施用房外，其余建筑面积单独计算地下容积率指标。地下一层非兼容机动车位住宅附属楼面地价为616元/平方米（不含市政基础设施配套费），商业附属楼面地价为340元/平方米（不含市政基础设施配套费），地下二层非兼容机动车位楼面地价按地下一层的50%执行，地下三层以下（含三层）免收出让金。地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的，地下首层部分出让金按490元/平方米（不含市政基础设施配套费），地下二层楼面地价按地下首层的50%执行，地下三层以下（含三层）免收出让金。地下空间用于其他用途的，土地岀让价款按平均成交楼面价执行。地下空间的土地出让金（除地下首层10000平方米集中商业外），按核定的单列建筑面积指标，在项目复核验收时结算收取。

（三）：建造模式：该地块住宅全装修按照市政府相关文件及要求执行，鼓励实施装配式建筑。其中划拨安置房部分不实施住宅全装修。

（四）：配建及其他相关要求。

（1）、该地块1号区块内需配建12班幼儿园，用地面积≥6010平方米，建筑面积≥4050平方米。幼儿园须按省一级幼儿园装修标准（包括智能化布线和空调管线预埋）全装修交付，装修标准不低于800元/平方米。建成后无偿移交给瓯海区政府。

（2）、地块内配置的幼儿园、开闭所、综合文化站等（具体面积指标以规划条件为准）建成后无偿移交给政府，具体移交管理工作根据瓯海区人民政府办公室《关于进一步加强全区国有岀让土地上公建设施移交管理的通知》（温瓯政办明电【2016】147号）精神实施。

（3）、该地块1号、2号区块内用于安置的商务办公、零售商业和餐饮以及2号区块地下空间配建的农贸市场（净菜市场）建筑面积≥2000平方米等商服建筑面积，由瓯海区政府在项目竣工验收时予以结算岀让金。

3、我公司以该地块土地使用权向广发银行股份有限公司温州分行设定抵押贷款，最高债权数300000万元，债务履行期限：2020年06月02日至2023年03月08日，于2020年06月05日取得不动产登记证明（浙（2020）温州市不动产证明第0039752号），后于2023年再次办理浙（2023）温州市不动产证明第0020933号不动产登记证明，履行期限：2020年06月02日至2025年04月08日。现抵押权人已书面同意温州市核心片区站南片区林村旧村改造B地块部分酒店及商务办公（香开万里项目，1幢、JD-1幢）的预售。

4、项目经温州市瓯海测绘与地理信息院预测，《香开万里》（温州市核心片区站南片区林村旧村改造B地块）（梧田街道林村村城中村改造安置房工程（林村改造B地块））项目地上总建筑面积：462938.96平方米，其中：住宅（出让）面积：173786.32平方米；物业用房（出让部分）面积：1327.15平方米；住宅（安置房）面积：174079.05平方米；物业用房（安置房部分）面积：1316.99平方米；酒店面积：36666.04平方米；酒店物业面积：41.61平方米；办公面积：49623.59平方米；办公物业面积：507.11平方米；集中商业面积：2412.86平方米；集中商业物业面积：25.09平方米；地下室风井、烟囱（综合体部分）：583.25平方米；沿街商业及办公（安置房）面积：10403.00平方米；物业用房（沿街商业及办公部分）面积：81.99平方米；配电房面积：1303.00平方米；消控室面积：104.56平方米；弱电间面积：177.26平方米；门卫面积：82.78平方米；养老服务用房面积：789.26平方米；文化站面积：2591.53平方米；社区医疗卫生站面积：160.63平方米；基层社区级老年活动中心面积：1200.96平方米；基层社区用房面积：544.62平方米；公共文化设施用房面积：342.33平方米；开闭所面积：313.06平方米；幼儿园面积：4066.55平方米；去地下室楼梯、排风、进风、排烟井、采光井等面积：401.53平方米；封闭空间面积：6.84平方米；地下菜市场面积：2156.37平方米；地下（酒店及办公后勤配套用房）面积：9523.58平方米；地下集中商业面积9754.63平方米。另：地下室面积：191427.52平方米(其中人防面积43604.05平方米)。架空面积：8636.55平方米。

5、项目容积率≤3.4，绿地率≥30%。

6、前期物业管理采用公开招标方式，由福建省中庚物业管理有限公司中标，并向瓯海区住房与城乡建设局进行备案，《前期物业服务合同》自签订之日起生效，至《香开万里》首届业主大会成立并与新选聘的物业公司签定的《物业服务合同》生效之日终止。

7、项目于2019年9月27日取得《建设工程规划许可证》，证号为：浙规证2019-030400114号，2019年12月26日取得【2019】温市规许字第030400062号《温州市自然资源和规划局变更行政许可事项决定书》，变更后建设规模为地上总建筑面积463110.3㎡，地下菜场2000㎡，地下（酒店及办公后勤配套用房）7360㎡，地下集中商业9998㎡，另地下194907㎡（其中人防面积43520㎡），另架空层8350㎡。

项目1-11#、幼儿园及地下室部分于2019年12月31日取得330304201912310101号《建筑工程施工许可证》，酒店综合体部分于2020年9月15日取得330304202009150101号《建筑工程施工许可证》，后因施工单位调整分别于2022年3月18日、2022年3月22日重新取得330304202203180101号《建筑工程施工许可证》（建设规模：建设规模254103.6㎡）、30304202203220101号《建筑工程施工许可证》（建设规模151798.00㎡）。安置部分于2019年9月29日取得建筑工程施工许可证，编号为：330304201909290301号，因规划变更于2021年5月18日取得330304202105180101号《建筑工程施工许可证》，建设规模271473.7㎡。

三、工程建设进度安排：

1、当前的实际进度情况：销售楼幢已达35层以上。

2、本项目开工时间：2019年9月17日；预计将在2023年4月30日主体结顶；计划于2024年5月30日竣工，2024年12月30日前交付使用。

四、预售商品房情况：

1、本项目土地出让、规划许可、建设施工等手续齐全，此次预售1幢商业综合体工程进度已达到主体结构封顶，JD-1幢酒店综合体（180米）工程进度已达到主体结构35层（150米）。根据《城市商品房预售管理办法》及相关政策、法规，符合商品房预售条件。

2、2020年6月9日取得项目一期《商品房预售证》，证号为：瓯房售许字（2020）第014号，预售范围：二组团11幢楼，建筑面积21774.88㎡，住宅180套；2020年7月29日取得项目二期《商品房预售证》，证号为：瓯房售许字（2020）第022号，预售范围：二组团8幢、10幢楼，建筑面积27717.16㎡，住宅207套；2020年12月1日取得项目三期《商品房预售证》，证号为：温房售许字（2020）第119号，预售范围：二组团5幢、6幢楼，建筑面积36632.74㎡，住宅270套。2021年8月31日取得项目四期《商品房预售证》，证号为：温房售许字（2021）第96号，预售范围：二组团3幢、7幢楼，建筑面积42387.1㎡，住宅248套。

本次预售《香开万里》五期，预售范围（依照地名主管部门标注）：二组团1幢商业综合体、JD-1幢酒店综合体，建筑面积98457.12㎡，其中商务办公1套，建筑面积61791.08㎡，酒店1套，建筑面积36666.04㎡。建筑面积分摊情况详见一房一价商品房销售价目表。

3、本项目为毛坯交付，具体情况如下：

（1）外墙：幕墙饰面：石材幕墙+玻璃幕墙；

（2）电梯（不包含配套用房）：通力或同等品牌，最终以招标结果为准；

（3）管道：卫生间立管、雨水管、污水管：钢管/铸铁管，给水管：衬塑钢管；

（4）窗户：窗框为断桥隔热金属型材多腔密封，玻璃为中空钢化玻璃

最终交付标准以《商品房买卖合同》为准。

五、公共部位、公共设施情况：

1、本项目二组团（1号区块）物业用房及其他公建配套用房建筑面积合计为10388.81㎡，其中物业用房合计2282.04㎡，分别位于16#楼115室、401室、501室、502室（1639.6㎡），P3幢102室、103室（68.63㎡），JD-1幢201室、502室（548.52㎡），1幢201室（25.09㎡）；养老服务用房位于17#楼115室、116室（453.41㎡），文化站位于16#楼503室、601室（2155.44㎡），公共文化设施用房位于15#楼110室（186.82㎡），开闭所合计211.67㎡，分别位于P1楼101室（105.28㎡，15#楼109室（106.39㎡）；配电房合计824.73㎡，分别位于P1楼102室、103室（158.86㎡），4#楼101室、102室（160.6㎡），9#楼101室、102室（160.6㎡），12#楼101室、102室（160.6㎡），16#楼116室、117室、118室（184.07㎡）；消控室兼安防控制室位于5#楼101室（54.26㎡），弱电机房位于5#楼102室、103室（101.39㎡）；门卫合计52.50㎡，分别位于门卫1#楼101室15.00㎡）、门卫2#楼101室（15.00㎡），P3#楼101室（22.50㎡）；幼儿园合计4066.55㎡，分别位于14#楼（3961.1㎡）、P2#楼101室、102室（81.45㎡）、门卫3#楼101室（24.00㎡）。

2、本项目一组团（2号区块）物业用房及其他公建配套用房建筑面积合计为4587.67㎡，其中物业用房合计1017.9㎡，分别位于2#、3#楼130-133室（839.66㎡），M1#楼102室（178.24㎡）；养老服务用房位于8#楼126室、202室（335.85㎡），文化站位于8#楼124室（436.09㎡），公共文化设施用房位于9#楼126室（155.51㎡），开闭所合计位于9#楼133室（101.39㎡）；配电房合计478.27㎡，分别位于4#楼101室、102室（160.60㎡），7#楼101室、102室（160.6㎡），10#楼101室、102室（157.07㎡）；消控室兼安防控制室位于5#楼103室（50.3㎡），弱电机房位于5#楼101室、102室（75.87㎡）；门卫合计30.28㎡，分别位于门卫101室（15.00㎡）、M1#楼101室（15.28㎡）；社区医疗卫生站位于8#楼125室（160.63㎡）；基层社区级老年活动中心位于8#楼201室（1200.96㎡），基层社区用房位于8#楼123室（544.62㎡）。

六、预售价格及其变动情况：

1、明码标价：商品房销售明码标价实行“一房一标”的方式，所提供一房一价的明码标价价目表已经价格主管部门备案（详表附后）。

2、价格调整：根据温州市价格主管部门文件要求执行。

3、优惠方案：

优惠1至优惠2为普惠，共4%，所有符合条件的客户皆可享受。

优惠1：参加我司验资登记活动的客户，享受总房款1%优惠。

优惠2：成功认购后并在7日内办理签约的客户，可享受商品房总价款3%优惠。

优惠3：参与验资活动且验资2000万元以上的客户，享受总房款2%优惠。

优惠4：参与验资活动且验资4000万元以上的客户，享受总房款4%优惠。

优惠5：参与验资活动且验资6000万元以上的客户，享受总房款6%优惠。

备注：

1、以上优惠3、优惠4、优惠5，满足条件后，三项优惠不能叠加，只能择其一；

2、以上5项优惠中的总房价仅针对毛坯房屋，装修价格不享受任何优惠；

3、优惠后总房价款（含装修）=毛坯备案总价*［1-优惠1（有）-优惠2（有）-优惠3（如有）-优惠4（如有）-优惠5（如有）+买受人选择的装修单价*所购房屋建筑面积；

4、以上优惠累计如超出房屋总价的10%优惠（含10%优惠），最高优惠折扣以房屋总价9.99%为上限；

5、按《商品房认购协议书》规定时间内签约，才能享受以上优惠；

七、预售资金监管落实情况：

1、已执行《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，与广发银行股份有限公司温州分行、浙江鼎力工程项目管理有限公司签订“浙江省商品房预售资金监管协议”，并经瓯海区住建局备案。

2、监管账户：

开户名称：温州首开中庚实业有限公司香开万里

开户银行：广发银行股份有限公司温州分行营业部

监管账号：9550880219008400361

3、本公司保证预售所得款项优先用于本项目工程建设，使之如期竣工交付。

八、住房质量责任承担主体和承担方式：

（一）、住房质量承担责任主体：

温州首开中庚实业有限公司对开发建设的《香开万里》小区商品住房质量承担首要责任；

以下单位依据有关法律、法规的规定或者合同约定承担相应责任：

1、勘察单位：温州工程勘察院有限公司   法人代表：董宏炳，联系电话：0577-88419310；

2、设计单位：浙江绿建建筑设计有限公司   法人代表：吴明珠，联系电话：0577-85501588；

3、施工单位：福建创宇建设发展有限公司   法人代表：李登燊，联系电话：13023846861；

4、监理单位：浙江鼎力工程项目管理有限公司  法人代表：张笃霖，联系电话：18757085193；

（二）、住房质量责任承担方式：

1、住房质量保修方式：在法律法规规定的各项保修期间，由本公司自行组织维修；在物业交付使用办理房屋权属初始登记手续前一次性向温州市瓯海区住房和城乡建设局交纳物业建筑安装总造价的2%的保修金，作为物业保修期内维修费用的保证（如有变动以有关部门规定为准）。

2、住房质量保修期满后的责任承担方式：依照法律、法规及合同约定，由相应住房质量承担主体承担责任并赔偿损失。

九、住房能源消耗指标和节能措施:

1、住房能源消耗指标：满足节能规范要求；

2、节能措施：外墙：玻璃幕墙+岩棉保温；门窗：窗框为断桥隔热铝合金;玻璃为钢化中空玻璃。

3、按照《民用建筑节能信息公示办法》，节能性能、节能措施、保护要求等信息在施工、销售现场详表公示。

十、商品房公开预售（开盘）办法:

1、开盘时间：2023 年3月30日上午9:30

2、开盘地点：瓯海区惠民路与东垟路交叉口(香开万里营销中心)

3、开盘方式：线上公开销售

4、开盘线上认购流程说明：

（1）、申购咨询：

①咨询时间：2023年3月25日--3月29日 （9：00—18：00）

②咨询方式：首开中庚香開萬里微信公众号咨询

温州香开万里营销中心相关工作人员咨询

③咨询热线：0577-81389999

（2）、申购报名：

①申购报名时间：2023年3月25日--3月29日 （9：00—18：00）

②申购报名方式：

申购人通过【首开中庚香開萬里微信公众号】或售楼处相关工作人员进行预约办理选房诚意金报名。

申购人本人到达售楼处签署《诚意金报名确认单》提交申购相应资料，并提供相应认购金作为线上选房的履约保证【1000万元/套】。上述资料经我司审核通过后方可参与线上开盘活动。（注：申购人签署《诚意金报名确认单》时确认的手机号码，必须为本人实名认证号码，该号码将作为参与线上选房活动唯一有效沟通凭证）

（3）、电脑摇号：2023年3月30日上午9：30在温州香开万里营销中心进行。（电脑摇号将采用“组式”方式进行，每次摇出10人，10人为一组，最后一组不足10人，以实际数字为准。按摇号方法产生线上选房先后顺序并根据选房顺序进行选房。摇号结果及中签顺序将以短信形式发送到申购人签署《诚意金报名确认单》时确认的手机号码上。摇号结果将公示在首开中庚香開萬里微信公众号。

（4）、选房测试：2023年3月29日（9：30-12:00、19:00-20:00），申购人凭“签署《诚意金报名确认单》时确认的手机号码”扫一扫公开线上选房二维码登录选房系统参与模拟选房。模拟选房暂为申购人提供查看、收藏、选房测试、咨询沟通，最终认购结果以正式开盘认购所选为准。

（5）、正式选房： 2023年3月30日上午9:30根据电脑摇号产生名单的先后顺序确定选房顺序，进行选房。第一批次摇号名单内申购人将于9:50正式选房。后续批次将间隔2分钟依次进入选房系统，统一按照摇号中签名单“组式”选房，每组时间为2分钟，最后一组不足10人的，以实际数字为准进入选房系统。（为加快选房准确率和速度，请提前将意向房源放入收藏夹）

（6）、选房认购：申购人线上确定房源后，系统将会自动记录成功选房者信息及生成认购订单二维码，并会向其登录时手机号码发送一条“成功认购”短信，申购者即完成本次房源认购。成功认购后，申购人本人名下【1000万元/套】认购金将自动划拨入香开万里项目账号，转为房屋认购定金。我司将在商品房网上销售管理系统录入《认购定位单》。（注1：若申购人未在规定时间内登陆系统选房，则视为自动放弃买房资格；若申购人登陆选房系统，但未在规定时间内选定房源，则视为自动放弃买房资格。注2：本次选房每个申购人只能申购全部房源。）

（7）、签订协议：申购人凭“成功认购”短信、认购订单二维码、本人身份证原件，须在3天内签订香开万里《商品房认购协议》及付清首付并签订《商品房买卖合同》。申购人申购房源成功后，若因申购人原因未签订香开万里《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》的，则视申购人违约，申购人认购无效，出卖人有权没收申购人的定金。

十一、其他需要说明的事项：

1、商品住房销售实行实名制：购房人从报名开始到摇号、认购再到签定《商品房买卖合同》，必须使用同一姓名和身份证明，报名后一律不予更改。

2、本次商品房预售房款的付款方式可采用：按揭贷款、一次性付款。

3、销售过程接受市监、发改、住建等职能部门的行政监督、同时接受媒体以及各界人士的社会监督。

4、开盘结束后剩余房源在《香开万里》售楼处进行销售。

本预售方案在商品房网上销售管理系统公布外，还将在预售及报名现场公布。

注：该楼盘可售房源价格及优惠幅度如有变动，详见销售系统公告栏。

温州首开中庚实业有限公司

二〇二三年三月二十六日